新型コロナウィルス問題とハワイ不動産

米国緊急利下げ!実質ゼロ金利政策へ

【2020/03/18追記あり】【2020/03/23一部記事修正】

世界的に深刻な問題となっている<新型コロナウィルス>ですが、いよいよ米国内でも感染拡大が懸念されております。
米国では早々に、中国からの渡航制限を掛けたりと日本よりも素早い動きもありました。
私が滞在していた2月頃のハワイでは、日本に帰国して感染が確認されたニュースが駆け巡りました。しかしそのタイミングでは目立った動きがなかったのですが・・・

その後の流れはニュースの通りです。

3月に入って、米国で新型コロナウィルスの感染報告が増え、FRBは3月上旬に「政策金利の引き下げ」を発表し、そして2020/03/16には更に「1%の追加利下げ」の発表に至りました。

これで米国の政策金利は0.25%

実質ゼロ金利政策に入った事になります。

一方、日本の場合は既にマイナス0.1%です。
これ以上の下げはもはや意味がないのか・・そういう動きは今の所ありません。
政策金利はローンの借り入れ金利に関係する項目となりますので、経済に影響を与えます。

米国の政策金利の推移を日本と比較してみましょう。

日米2019年度政策金利比較

【日本】
2019年 1月〜12月 -0.10%

【米国】
2019年 1月〜6月 2.50%
2019年 7月〜8月 2.25%
2019年 9月 2.00%
2019年 10月〜12月 1.75%

2020年3月に一気に金利が下がって、0.25%という流れです。

この利下げは、投資活動についてはもちろんプラスです。
借入れ金利が下がる事は、企業の資金調達はもちろん、個人の融資金利にもプラスに影響します。
日本で言えば日銀が銀行に低い金利でお金を貸し出して、(今は日本はマイナス金利なのでちょっと異なりますが)銀行は借りたお金を、企業や個人に少し金利を乗せて借りてもらって投資活動をする事で、経済が回っていくのですが、いかんせん今の所、コロナウィルスの動向が不明な為に、直ぐに不動産投資へ向かうのかは分かりません。

ただ一つ言えるのは、米国の一般市民にしてみたら
借り入れの金利が安いという事は、ローン返済も楽になりますので

当然、この機会に自宅の購入、買い換えなどを検討する人が増える事には繋がると思います。

2009年のリーマンショック後の同じような低金利時期に住宅購入が増えて、その後価格の上昇を経験している事もありますので、新型コロナ問題さえ見通しが付けば・・なんて思う人も多いはず。

こうした政策金利の利下げには、少なくとも実需(自宅等の購入)については、背中を押す事に繋がりそうですね。
ハワイ不動産の購入を検討されている人にとっては、少なくとも米国の政策の動きについては注目しておいた方が良いと思います。

新型コロナウィルスのワイキキ対する影響は?

(※以下記事は、3月17日に書かれたものです。最新情報は必ず公的な発表をご確認下さい)

現在(3月17日現在)、ハワイは一部の国に対して以下入国制限を設けておりますが、今後、制限対象国が拡大されると、当然ながら観光業で成り立つハワイには影響が大きく出るものと思われます。

【参考サイト】
* 疾病管理予防センター(CDC):
 https://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/index.html

* ハワイ州保険局(HDOH):
 https://health.hawaii.gov/docd/advisories/novel-coronavirus-2019/

最新の情報については必ず関係各所の発表を必ずご確認下さい

米国籍を有しない方への米国渡航制限 – 2020年3月14日更新

3月14日現在での入国制限については米国大使館ウェブサイトには以下の様に発表されております。最新情報は都度確認する必要がございますのでご注意下さい。
https://jp.usembassy.gov/ja/new-restrictions-on-us-travel-ja/

大統領令により、米国入国前14日以内に、中国(香港特別行政区及びマカオ特別行政区を除く)、イラン・イスラム共和国、シェンゲン協定国26か国、英国(グレートブリテン及び北アイルランド連合王国の海外領土を除く)またはアイルランドのいずれかの国に滞在歴がある永住者以外の外国人の入国は禁止されています。
中国、イラン・イスラム共和国、シェンゲン協定国ヨーロッパ26か国(オーストリア、ベルギー、チェコ、デンマーク、エストニア、フィンランド、フランス、ドイツ、ギリシャ、ハンガリー、アイスランド、イタリア、ラトビア、リヒテンシュタイン、リトアニア、ルクセンブルグ、マルタ、オランダ、ノルウェー、ポーランド、ポルトガル、スロバキア、スロベニア、スペイン、スウェーデン、スイス)、英国(グレートブリテン及び北アイルランド連合王国の海外領土を除く)、またはアイルランドに最近滞在歴がある方、米国入国前に上記の国(々)に滞在する予定のある方は、ビザ面接予約日を上記の国より出国してから14日目以降に変更してください。

既に、中国からは制限が掛かっているので、中国人旅行者の数は減っている為に、ワイキキ界隈でも、街中はもちろんお店なども「空いている」と実感します。この状況でも既に影響が大きいと言えますが、更に拡大すると、観光業で成り立つハワイでは死活問題ですね。

渡航制限により、渡航客の減少は、特にホテル業界には影響が大きいです。
最終的に、日本からの渡航が制限されるなんて事になったら・・・

私もハワイに行けないです!大変です!

もちろん観光だけでなく、語学留学、新規のビザなどにも影響が出るので、広範囲で困る人も出てくる事でしょう。

3月17日投稿した記事について
3月17日に投稿された記事の表現に一部誤解を招く表現があり、記事内容を一部修正致しました。ご心配、ご不安を与えてしまいました読者皆様にはお詫びを申し上げます。

【2020/03/18追記】

在ホノルル日本国総領事館より以下の発表が行われました。

●3月17日午後、イゲ知事は記者会見を行い、新型コロナウイルスに対処するため,以下の内容の新たな措置を発表しました。また,その際,新たに4件の新型コロナウイルス感染者が確認され14名のとなったことを発表しました。
1 ハワイ州への訪問(国内外からの訪問者を問わず)を30日間差し控えるよう要請。
2 ハワイ州外から州内に戻った居住者に14日間の自己隔離を要請。
3 州政府職員で対応可能な者(non-essential employees)は今後15日間テレワーク勤務を実施し、民間においても可能な限り推奨する。
4 10人以上の集会の自粛を要請。
5 バー及びクラブの閉鎖、レストランはテイクアウト、ドライブスルーのみへの営業に移行するよう要請。
6 クルーズ船乗客及び空港にて体温測定や面談などのスクリーニングも開始予定(クルーズ船に関しては20日から,空港は近日中)。
●在留邦人の皆様におかれては、引き続き感染予防に努めるとともに、新型コナウイルスの流行に備え,感染状況やウイルス流行に伴う今後の連邦・地域レベルの措置を把握するための情報源を予めご確認ください。
◎CDC
https://www.CDC.gov/coronavirus/2019-ncov/index.html
◎ハワイ州保健局
https://health.hawaii.gov/docd/advisories/novel-coronavirus-2019
◎外務省(海外安全ホームページ)
https://www.anzen.mofa.go.jp/
◎厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000164708_00001.html
(在ホノルル日本国総領事館)
住所:1742 Nuuanu Avenue, Honolulu, Hawaii 96817-3201
電話:(国番号1-市外局番808) 543-3111
FAX:(国番号1-市外局番808) 543-3170
ホームページ 
http://www.honolulu.us.emb-japan.go.jp/itprtop_ja/index.html

情報は、日々変化しておりますので、常に最新情報は、ご確認されることをおすすめ致します。

ハワイ不動産投資への影響は?

ハワイの不動産を購入する人の割合が大きいのは、もちろん米国人です。

米国投資家の中では、新型コロナウィルスの動向を見て、(経済対策の動向も含む)

控えるという層
金利低下により購入に動く層

などに分かれると思われます。

一時的には、ハワイ全体的な話としては、不動産流動性は鈍化するという見方も出来ると思います。
しかし、エリア毎に、実需と収益不動産の割合は異なり、投資家の割合も異なるので影響、また動きは異なってくるでしょう。

日本人を含む外国人投資家の割合の多い、ワイキキエリアと、オアフ島の西側等の地元の方の実需需要が多い新興エリアでは、動きの違いは少なからず出そうです。

ワイキキで影響の受けやすい不動産種別とは

ワイキキはそのエリア特性から、外国人旅行者向けの収益不動産、観光ビジネス(サービス等)関連が中心ですので、入国制限が長期化すると観光業は特に影響を受けやすいエリアと言えます。
ワイキキエリア内で、旅行者向けに短期で貸し出す運用をされている人や、ホテルコンドミニアムと呼ばれる、自室をホテルマネジメント会社に運用を委託する方式の不動産種別は、ハワイへの渡航客減少が続いた場合には影響を受けるとも言えます。

こうした「旅行者をターゲットにした事業」は、世界中から来訪があり稼働率の高いホテルブランドは年間を通じて安定した収益を見込む事も出来ますが、予想も付かないような、テロや戦争、感染症による「旅行者減」については脆い側面があると言えます。

高まるか?自宅購入への動き

一方、郊外や地元の実需としてのニーズの高い物件エリア・種別については、金利低下による借り入れ環境が改善するので、ここぞとばかりに自宅購入の流れは強まると思われます。 
アラモアナ・カカアコエリア、ハワイカイ、そしてモノレール開通が待たれる西側エリアの流動性が今より上がる可能性は高いと言えます。もちろん、投資活動としては、低金利になった事で動き出す可能性も高くなりますので、ワイキキエリアへの事業用としての投資が増えるという事も期待されます。(当然各国の経済対策は、自国の経済の活性化、経済活動の低下を防ぐ目的行われますので大きな動きとしてはこうなります。)

ワイキキの価格下落は起こり得るのか?

旅行者がいなくなってしまって、収益が下がったら価格は下がるのか?
最近、問い合わせ頂いている中には、今の状況下において、すぐに価格が下がりますか?という内容もございますが

下がります

とまでは言えません。

収益還元法の観点からすれば、その不動産が年間稼げる額が減少すれば、もちろん価格(価値)は下がるべきという考えにもなりますが、あくまでもコロナウィルスの影響が一過性ではなく、収益低下が今後も(極端な話ずっと)続くとするならば、その場合は下がるとも言えます。

例えば、2020年はホテルコンドミニアムの収益が下がる可能性があるからと言っても、2021年も収益が下がり続けるとまでは言えないので、このタイミングで(収益還元法より)すぐに相場が下がるとは言いがたいものがあります。(2019年までの実績も事実としては考慮する必要はあります)

この様な中では、オーナー様にとって困った事に事業収益が下がったとしても、毎月の管理費や固定資産税等の固定費の支払いはあります。新型コロナウィルスが仮に米国で長期間に渡る渡航や経済活動の制限になってしまった様な事態においては、(そうなって欲しくありませんが)、日本人にも人気のホテルコンドミニアムタイプは維持費負担については影響を受けてしまう可能性はあります。

新コロナウィルスへの運営面での対策についてはホテルマネジメント会社によって対応が異なります。必ず、マネジメント会社からのお知らせを確認ください。

新型コロナウィルスには、充分予防に注意を払う必要もございますが、経済面については、ネガティブな事ばかりではありません。現在は経済的にはマイナス面が強調されておりますが、各国の経済対策が具体的になって来ており、そのメリットも投資家の方にとって享受出来るタイミングが来るのは間違いありません。(その為には今は我慢が強いられることもありますが)
今は、世界的に広がりを抑える努力や協力も必要な時期だと思われますが、終息後には動ける様に最新の情報収集をしておくことをおすすめ致します。

災害に強いオアフ島だからこそ!


カメハメハ大王統治の時代より災害の少ないオアフ島は、温暖な気候の地です。
専門家の意見(予想)の一つに、ある一定の温度で「ウィルス活動が下がる」という様な見方もある様です。(実際にはどうなのかわからない点も指摘されてますが)

ここ温暖なハワイでは、どうぞウィルスの活動を控えて頂ければと願わずには居られません。
日々変わるウィルスに動向ですが、最新動向のチェックはもちろんですが、自身の日々の生活習慣を見直し、健康体を維持し、感染予防には気をつけたいところです。ハワイは今我慢の時を迎えております。私たちハワイ好きも今は我慢のしどころです。

早期にまたハワイを目一杯楽しめる様になりますように!

最後は「願い」で、マハロ

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※当ブログ管理人は、感染症に関する専門的な知識を有しておりませんのであくまでも管理人の私見です。政府や専門家の最新の見解に基づいてない記述部分も含まれます。COVID-19に関しての記述は、管理人が属するファミリーハワイリアルティの見解ではございません。
※不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。

編集:ハワイ不動産投資らぼ 管理人 新井朋也

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