2019年-2020年ハワイの固定資産税レート変更へ

固定資産税の税率見直しで収支にも影響が

ワイキキ風景

ハワイに不動産を所有している場合にかかる維持費には、コンドミニアムの場合には管理費、電気代、インターネット、ケーブルテレビなど、ございますが、戸建て、コンドミニアム共通に掛かる費用としては、固定資産税があります。

固定資産税は、日本でも不動産所有時には掛かる税金ですので、日本人にも違和感のない経費です。
しかし、賃貸してもしてなくても、不動産を所有している間には、必ず掛かる税金ですので、ハワイ不動産を投資目的として購入された方にとっては、固定資産税額は低いにこした事はありません。

固定資産税が高くなりますと、当然に賃貸事業の収支は悪化します。

ハワイの場合、固定資産評価額は、当該物件のこの1年間の取引事例に加えて周辺の不動産取引事例などを鑑みて、毎年10月に評価額が変更されます。

この数年は、ハワイの不動産マーケット価格は上昇していたので、毎年固定資産税が上昇するというハワイ不動産投資家泣かせの固定資産税の上昇でもありました。

それが・・・・

2019年7月〜の新年度より、固定資産税率が変更になりました。

【関連記事URL】
https://www.hawaiinewsnow.com/2019/06/05/hotel-industry-makes-last-ditch-effort-block-proposed-tax-increases/

カテゴリ/建物評価に対するレート/土地評価に対するレート
Agricultural $5.70 $5.70
Agricultural Vacant $8.50 $8.50
Commercial $12.40 $12.40
Hotel/Resort $13.90 $13.90
Industrial $12.40 $12.40
Preservation $5.70 $5.70
Public Service $0.00 $0.00
Residential $3.50 $3.50
Residential A (>$1M) $4.50 $4.50
Residential A ($1M<) $10.50 $10.50

この数字をどう見るかと言うと

固定資産評価額$1,000に対する税額となります。

計算式は
(固定資産評価額÷$1000)×税レート=固定資産税額

日本人投資家に関係するカテゴリ

日本人投資家で人気のコンドミニアムや戸建て、別荘などの投資に関係しやすい税率のカテゴリは

Hotel/Resort
Residential
Residential A (>$1M)
Residential A ($1M<)

この辺りでしょう。

【Rsidenial A 補足情報】
https://www.realpropertyhonolulu.com/media/1535/residential-a_17.pdf

2018年度とのレート比較

昨年(2018-2019)の固定資産税のレートは以下となります

Hotel and Resort $12.90
Residential $3.50
Residential A (>$1M) $4.50
Residential A ($1M<) $9.00

それが

新年度(2019-2020)の固定資産税レートの変更で

Hotel and Resort  $12.90 → $13.90 +7.76%UP
Residential $3.50 → 変わらず
Residential A (>$1M) $4.50 → 変わらず
Residential A ($1M<) $9.00 → $10.5 +16.7%UP

特にこの二つのカテゴリに注目です

Hotel and Resort
Residential A ($1M<)

ハワイのホテルやリゾートゾーニング内の物件かつ、短期賃貸運用などを行っている物件、また、高級物件を所有する様な富裕層のオーナー様を、まさに狙い撃った固定資産税率の変更となりました。

ホノルル市としても、慢性的な歳入不足をどこで補うのか?というと、ハワイだけに限らずどこでもお金を持っている富裕層を狙い撃つものですね。。。


ホテル・リゾートカテゴリの見直しで影響の出る物件とは

ワイキキエリアのリゾートゾーニングにある様なホテルコンドミニアムには影響が出そうです。
例えば、トランプタワーワイキキなどは、リゾートエリアでホテル運営されているものですので、$1000あたり、$13.9の税率となります。

$500,000 の固定資産評価額の物件だった場合
これまでの税額 ($500,000÷$1,000)×$12.9=$6,450

それが2019年7月〜は
($500,000÷$1,000)×$13.9=$6,950

となります。

ホテルコンドミニアムをご検討される方は、

自己使用しつつ
出来る限り収益を確保、または維持費が掛からない様にしたいというお考えの方が多いですが、固定資産税が上がるという事は収支が悪化する事になります。

昨年に比べて、ホテル宿泊料、稼働率が上がるのであれば、税率変更は吸収出来ますので、ホテルマネジメント会社には是非昨年以上に頑張って欲しいものです。

富裕層を狙った高級物件への税率変更

Residential A ($1M<) このカテゴリに該当する物件とは 固定資産評価額が、1Mを超える様な高級物件です。。。この様な評価額も高額な物件に対して、大きく固定資産税率が変わりました。

$1,000あたり$9だったものが、$10.5になったのです!

昨年まで
固定資産評価額$2,000,000の場合
($2,000,000÷$1,000)×9=$18,000

2019年〜2020年には、$1,000あたり$10.5になるわけですので
固定資産評価額$2,000,000と同じ評価額として計算すると
($2,000,000÷$1,000)×10.5=$21,000

と、昨年に比べてかなり固定資産税が上がる事になります。


実は固定資産税の見直しに加えて
この2019年8月からハワイ不動産マーケットには大きな変化がありました。

バケーションレンタルにも規制が掛かる



ワイキキエリアでは、ゾーニング的には1ヶ月以上でしか賃貸運用が出来ないエリアでも、1ヶ月以下の短期賃貸を行う違法賃貸が横行しておりました。ハワイのホテル業界からは、違法賃貸への規制強化の要望がありましたので度々法改正が行われてきましたが、2019年度には、これまでにない、厳しい法改正が行われました。

・罰則規定の強化
・違法広告の禁止
合法エリアで合法賃貸の物件でないと広告すら禁止されます。
・最低期間が定められたエリアで、期間を下回る期間での短期賃貸を行う場合、短期賃貸許可書が必要となる。

など、これまで民泊、バケレン運用で高収益を出していたオーナー様も流石に今回の法改正では、短期賃貸を辞めざるを得ないという事に追い込まれそうです。

このバケーションレンタルへの規制については、まだまだホノルル市からの詳細の運用方法が発表されておりませんので、どうなるのかは不明ですが、今後の動向には注目しておくべき事項です。

弊社のハワイ不動産投資コンサルティングについては、
合法エリアのルールを遵守した賃貸運用を推奨しております。

是非、ハワイ不動産で賃貸運用を考えられている方は、まずは、お問い合わせ頂ければと存じます。

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