ハワイの不動産を売却する時の税金に注意

ハワイの所有不動産を売却した

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ハワイでは外国人である日本人がハワイの不動産を売却する時にも「税金」が掛かります。
※ここでいう外国人とは日本に居住をしている日本人としてます。
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売却益が出た時

日本では不動産を売却した際に取得価格から経費を抜いても売却価格との差に売却益が出ていれば所有期間に応じて、短期譲渡所得または長期譲渡所得に対して「税金」が掛かります。もちろん米国でも譲渡益税(キャピタルゲイン)に対しては税金が掛かります。

売却益が出ていなければ税金は掛かりません。

5年以上所有していると長期譲渡所得となり、税率は20%です。
詳しくは国税帳のサイトをご覧ください
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

ハワイ不動産の売却で生じる納税は、日本ではどうなっているかと言うと

日本での課税

日本の居住者は、原則として国内で生じた所得及び国外で生じた所得のいずれについても、日本で課税されることとなります。
 したがって、日本の居住者が海外の不動産を売却したことにより得た譲渡益に対しても、国内にある不動産を売却した場合と同様に、課税されることとなります。
 この場合、外国通貨で行われた不動産の譲渡所得の金額及び不動産を取得した際の取得価額の金額は、原則として、その取引日における対顧客直物電信売相場(T.T.S)と対顧客直物電信買相場(T.T.B)の仲値(T.T.M)によることとされています。
 ただし、不動産を売却して外国通貨を直ちに本邦通貨とした場合には対顧客直物電信買相場(T.T.B)で、本邦通貨を外国通貨として直ちに海外不動産を取得した場合には対顧客直物電信売相場(T.T.S)で譲渡所得を計算することができます。

(注) 「居住者」とは、日本国内に住所を持っているか、又は現在まで引き続いて1年以上居所を持っている人をいいます。
※2016/10/15現在 国税庁のサイトより
※税制が変更となる場合がございます。必ず最新の情報を確認ください

日本での納税が必要となります。

米国と日本の両国で課税がされるのですが、
キャピタルゲインが出ていた場合、米国でも納税し、日本でも譲渡益に対して課税される訳ですが、

二重課税になるのでしょうか?
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いえいえ

外国税額控除

居住者は、国内で生じた所得及び国外で生じた所得のいずれについても日本で課税されますが、国外所得について外国の法令で所得税に相当するものが課税される場合、日本及びその外国の双方で二重に所得税が課税されることとなります。
 この国際的な二重課税を調整するために、一定額を所得税額から差し引くことができます。これを外国税額控除といいます。
なお、外国税額控除を受けるためには、不動産を売却した年分の確定申告の際に一定の書類を添付する必要があります(詳しくは、コード1240をご覧ください。)。
※2016/10/15現在 国税庁のサイトより
※税制が変更となる場合がございます。必ず最新の情報を確認ください

米国で収めていれば、日本ではその税額が控除されるので、二重で支払う訳ではないのです。
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日米租税条約があって良かったです。

Foreign Investment in Real Property Tax Act FIRPTAには気をつけて!

あー良かったと思ってたら・・

実は・・そうとも言い切れないのです!

米国では外国人が不動産を売却をした場合には、売却益が出ていようとも出てなくても源泉税が掛かります。(FIRPTA=Foreign Investment in Real Property Tax Act)
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まさに・・最後に、え!?

という感じですが

アメリカのIRSも外国人の税金でも取りこぼしがないような仕組みを考えているんですね・・・
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税額にびっくり

何と売買金額の15%の源泉税が、売却時に「強制的」に徴収されます。
しかし、これは連邦の源泉税であって、ハワイ州でも5%の源泉税が掛かります。
Hawaii Real Property Tax Act(HARPTA)と呼ばれる税金です。
合計20%もの徴収がされます。

売買金額の20%です!
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まさに目が点です。

ただし、売却益が出ていない場合は、米国確定申告をする事でちゃんと還付されますので安心してください。
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米国確定申告についてもサポート致しますのでお気軽にご相談ください。

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