ハワイ不動産を賃貸運用する際の注意点

ホテル不足が生んだ短期賃貸市場

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ワイキキと言えば、世界有数のリゾート地であり、旅行者が数多く訪れるエリアです。

増える旅行者

しかしそれを収容するホテルの数は1992年以降は、トランプタワー、リッツカールトン、ヒルトンハワイアンビレッジなど新しく出来ましたがホテル不足は解消されておりません。その為、人気のホテルは予約が取りづらく、また、年々宿泊費用も上昇しております。
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こうした背景から、居住用のコンドミニアムのお部屋を貸し出す、バケーションレンタルと呼ばれる短期賃貸が活発に行われております。
さらにこの数年台頭して来たのが、短期で賃貸運用する、個人間レンタル市場「Airbnb」の存在です。

日本でも民泊と呼ばれる、Airbnbの市場がここワイキキでも急拡大しました。
運用によっては高稼働率と高収入を得られるとオーナー様に人気です。

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しかし・・・レンタルするには「注意」が必要です。

ハワイ州の法律での注意点

1986年9月以降、1ヶ月未満の短期賃貸出来るライセンスがないとホテル形式のコンドミニアムであろうとなかろうと、賃貸事業が出来ない事になりました。

Non Conforming Use Certificate 短期滞在特別使用許可証

そもそもこの法律は、既得権を守るために、その当時ホテルとして運用していたお部屋に対して特別に許可されたものです。この許可は2年毎の更新する必要があり、更新しないと許可が無くなり、違法状態となります。

当時多くあった許可付きのお部屋も法律が変わって30年も経過すると、更新されなかったり売買が繰り返されて、許可無しユニットが増えました。
現在ではワイキキエリアでは許可付きのユニットは約800ユニット程度しかありません。

ホテル側の思惑と法律の狭間・・

ホテル運営サイドとしても許可がないお部屋と承知していてもお部屋数を確保する必要があるために、許可無しユニットのオーナー様とレンタルプログラムを締結してホテル運営している状態でもあります。
しかし、その契約書には、許可が無いユニットについては、将来ホテル運営が出来なくなる事がある注意書きがされているケースもあります。

この点は購入時にしっかり確認をしないと、知らず知らずに違法運営をしているオーナーになっている事も!?

ゾーニング(用途地域)に注意

ワイキキエリアはオアフ島の他のエリアと違ったゾーニングが指定されております。ワイキキエリアは、現行のゾーニングでは1ヶ月以上のレンタルであれば法的には可能です。
ただしコンドミニアム独自の管理規約がそれよりも短く規定されている場合には、短期賃貸すると規約違反となります。
これはコンドミニアム毎に異なりますので調べる必要があります。

ワイキキエリアで1ヶ月以下の賃貸事業を行う場合は、

1)Non Corming Use Certificate(1ヶ月以下の賃貸許可)がある事
または
2)リゾートゾーニング(短期賃貸可能な用途地域)である事
3)管理規約で許可されている事

などを満たしている場合がございます。

<ZONING MAP参考資料>
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情報元サイト:http://www.aiahonolulu.org/
参考資料:Background Report Revisions to Waikiki Special District – 2011
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ゾーニングの内、1ヶ月以下のレンタルは
Resort Mix Used というエリアが可能エリアとされております。
しかしリゾートゾーン以外でも、Non Forming Use Certificate を「建物単位」で取得している物件もあります。


Kalalaunan
Luana Waikiki
Waikiki Gateway
Waikiki Joy Hotel
Marine Surf Waikiki
Aqua Waikiki Wave

情報元サイト:http://www.aiahonolulu.org/
参考資料:Background Report Revisions to Waikiki Special District – 2011

注意して下さい

法律を違反して短期賃貸を行うと、罰則規定があります。
何と1日$1000の罰金です。
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※参考サイト http://www.civilbeat.org/
http://www.civilbeat.org/2015/01/honolulu-zoning-committee-to-tackle-illegal-vacation-rentals/

★WARNING★ハワイ州政府も違法賃貸の取締りに本腰を!

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こうした違法賃貸が増えると、ホテル業界としては、これらの違法賃貸にお客様を奪われる事になります。
ホテル業界は行政に一定の影響力を持っている為に、当然ハワイ州政府には違法状態の取締りの依頼をします。

ハワイ州政府も、これらの違法レンタルユニットの調査を度々公表しており、管理組合などに対しても違法レンタルをさせないようになどの通達を行い始めている様です。

私どもとしては
違法賃貸への取締は今後強化されていくと考えておいた方が良いので、違法性の少ないリスクの少ない物件をおすすめしております。

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