ハワイ不動産の2017年固定資産税評価はどうなったのか?傾向を探る

毎年変わる固定資産税評価額



年2回の支払いのあるハワイ不動産の固定資産税ですが、評価額については毎年見直しがされます。

ハワイ不動産を所有されている方には気になる固定経費です。

例えば
30万ドルの物件を買って

賃料:1500ドル/月額
管理費:500ドル/月額
固定資産税:200ドル/月額
保険:30ドル/月額

月収入:$770
年間収入:$9,240

この場合のネット利回りを(年間純収入÷購入価額=ネット利回りとして計算)出して見ましょう。

3.08%

ありがちな利回りですね。

固定資産税が上がったら?

固定資産税が5%上昇したとしましょう。

200ドル→210ドル

年間収入は$9,120と減少します。

この場合、利回りは、2.6%となり、固定資産税の変動は大きな影響があると言えます。
私たちエージェントは、固定資産税がどう変わるかは分からないので将来どうなるか?などについてはお伝え出来ないのです。

固定資産税は、周辺の取引事例などを鑑み決定するという事なのですが、一体どんな根拠でやっているのでしょうかね・・・

どうなった? 2017年

傾向を掴む目的ですので、人気物件をチェックしてみましょう。

<主要物件の変化>
イリカイアパートビルディング 24階のシティビュー側あるユニットの例です。
年度 土地評価 建物評価額 合計評価額
2017  $ 63,100    $ 366,100    $ 429,200 
2016  $ 51,800    $ 311,700    $ 363,500 

なんとなんと15%もの変動が!!!
取引も活発で価格上昇も激しかったイリカイならではの現象でしょうか・・・・

トランプタワーワイキキ 8階スタジオのあるユニットの例
年度 土地評価 建物評価額 合計評価額
2017  $ 287,700    $ 701,700   $ 980,400
2016  $ 228,500   $ 842,800    $ 1,071,300 

今年はトランプタワーの取引も活発化しましたが、
こちらは、何と約8%下がってますね・・・

アラモアナホテル コナタワー側のユニット例
年度 土地評価 建物評価額 合計評価額
2017  $ 41,300   $ 114,800    $ 156,100 
2016  $ 33,800   $ 125,500    $ 159,300

2016年度、売れに売れたアラモアナホテルでしたが
少し下がってます。。。

これを見る限り、法則は見えないですね(苦笑

続いて、木造タウンハウスの例です。
減価償却による節税の火付け役としてここハワイでも売れに売れて、挙げ句の果てに!? 
日本の会計検査院に指摘されて、こうした節税スキームが見直し対象になる予定の、あれです(笑

ミリラニエリア リッジアットラウナニバレー ユニット例
年度 土地評価 建物評価額 合計評価額
2017  $ 157,600   $ 150,600    $ 308,200
2016  $ 38,700   $ 233,400    $ 272,100

約11%もの上昇!
も驚きですが、土地価格の見直しが凄い事になりました。。。。
会計検査院の指摘がどうのこうの言っている場合ではない変動ですね

まとめをしたい所ですが、上がった物件もあれば下がった物件もありますので、まとめようがありません

ご理解頂きたいのは
購入前には固定資産税という読みづらい経費があるという事を理解してハワイ不動産購入を是非ご検討ください!

という今回のまとめ

マハロ!

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