2017
06.14

管理費最安!?トレードウィンズプラザを徹底検証!

検証記事, 賃貸運用関連

維持費が安いのはリスクヘッジに有効!!

これからハワイ投資を考えていらっしゃる方で、まずは手軽な価格帯から・・・という方は、予算で選びがちですが、維持費にも是非注目して下さい。

仮に金額が同条件だったとして

2000万円 管理費600ドル 収入1200ドル 純収入600ドル 
2000万円 管理費300ドル 収入1200ドル 純収入900ドル

このケースですと、毎月管理費が300ドルも異なりますので、年間3600ドルもの差が生まれます。


しかし!

安いから良いという物でもありません。
管理費が少ない為に、共有部分の管理が良くない、修繕積立金が充分でない・・・などしっかりチェックをしておきたい所ですね。

管理費が安いという事は、万が一の空室の時の負担も減り、キャッシュフローもプラスになりやすく、投資リスクが減るのでウェルカムではあるのですが・・・

管理費にまつわる関連記事

過去、当ブログ記事でも「管理費」については取り上げて来ました。

以前調査した時には、ワイキキで一番安かったのは、ワイキキショアでしたが、物件価格が高い為に、初めてのお手軽投資としては敷居が高い感じです。

そこで今回は、それなりに管理費も安くてロケーションも良くて、賃貸に向いている物件はないか? を調べて見ましょう。

チェックするポイントは

1)ロケーションの良さ(海までの距離・生活便の良さ)
2)ゾーニング(賃貸のしやすさと賃貸運用の選択肢の多さに関係)
3)建物の管理も良い(所有後のリスク・使用時の満足度)
4)管理費の安さ(管理費に何が含まれているのか?にもよります)

これらのチェックポイントを考えてみると一つ、

気になる物件がヒット

管理人の気になる物件

「トレードウィンズプラザ」
聞いた事も無い方の方が多いと思います。

私も少し前まではノーチェックでした。

場所は 2572 Lemon Rd, Honolulu, HI 96815


海まで1ブロック!!
カピオラニ公園まで100M!

なんと素晴らしいロケーションでしょう。

管理費が安い!

今回のテーマである管理費をチェック!

管理費例
スタジオ 266sqft 管理費:$236/mo. 1sqft=$0.88
スタジオ 277sqft 管理費:$251/mo. 1sqft=$0.9
スタジオ 287sqft 管理費:$272/mo. 1sqft=$0.94

管理費に、
Cable TV, Electricity, Hot Water, Sewer, Water
電気代が入っているのがポイント!

現地をチェック!



ちょっと地味な通りですが、これでも海から1ブロックです!

通りにでると、ちょっと先にカピオラニ公園が見えます。


小綺麗な外観ですね。

建物全景はこちら




ラナイ付きのお部屋は嬉しいポイント

駐車場は全戸分はなさそうですが、完備しているのはワイキキではありがたい所ですね。


※駐車場の利用については管理規約をご確認下さい。

セキュリティ付きのエレベーターなので女性の一人暮らしでも安心そうですね。


小さいスタジオユニットにも小さいながらもラナイが付いてます。


地下駐車場に何故か、ライブラリー的なものがありました。




ランドリーはついてますが、時間帯によっては混雑しそうです。


共有部分は、管理状態の良さを感じさせる小綺麗さです。




建物内部も小綺麗で、全体的に好感度上々のコンドミニアムですね。

トレードウィンズプラザ基本情報
住所:2572 Lemon Rd Honolulu 96815
築年:1979年
総戸数:81戸
駐車場:23台
間取り:スタジオ〜1BED
用途地域:リゾートゾーン
共有施設:Community Laundry, Resident Manager
情報元:©2013 HiCentral MLS, Ltd.®. All rights reserved. Information herein deemed reliable but not guaranteed.

プールなどの共有施設がありません。
しかし、こうしたシンプルさが管理費の安さの秘訣でもあります。

<トレードウィンズプラザの流通物件と過去の取引実績一覧>
http://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/Results/Condominium///Tradewinds_Plaza/1///

最近では、スタジオユニットも20万ドル台前半で取引されておりますね

トレードウィンズプラザのレンタル事情をチェック!

データベースに掲載されている情報を見ると、既に賃貸募集されているユニットが複数登録されてました。


※©2017 HiCentral MLS, Ltd.®. All rights reserved. Information herein deemed reliable but not guaranteed.
掲載データの内1つだけ何故か他と単価が著しく異なるので、今回は、当該ユニットデータを除外して平均を出してみました。

平均単価 1sqft=$4.3

この単価を元に、仮定ですが、シミュレーションしてみましょう。

物件想定として287sqftのスタジオでシミュレーション。
賃料は、先程の単価1sqft=$4.3を用いてみましょう。
(287sqft×$4.3=$1,234.1)

毎月の賃料:$1,231.41 ※実際の賃料は、お部屋の状況や賃貸期間、方法で異なりますので詳しくはお尋ね下さい。

総収入:$14,809(賃料×12ヶ月)
管理費:$3,264($272×12ヶ月)
固定資産税:$2,152(概算)※2016年評価額より同等のお部屋の大きさを参考
管理委託:$1,480 ※10%として計算(管理会社により異なる場合がございます)
保険:$450(概算)※保険会社、保険内容により異なります。

年間収入:約$7,463

※管理費は今後変更になる場合がございます。
※固定資産税評価額は毎年見直しがございます。
※税制が変更になる場合がございます。
※保険は概算で計算されております、名義、保険金額、保険範囲により異なります
※管理委託費は委託する管理会社により内容が異なります。
※賃料には、ハワイ州消費税が掛かります。賃貸方法により別途TAT税が掛かる場合がございます。
※賃貸収入は申告義務がございます。専門家にお尋ね下さい。

このシミュレーションですと、年間約7,000ドル位の収入が見込まれる事になります。
あくまでもシミュレーションです。お部屋の状態や賃貸条件で賃料は変わりそうですね。

条件が良ければ充分収支の上振れも期待できると思います。
事前にチェックしておきたいところです。

トレードウィンズプラザのウリポイント

電気代が含まれている

この点は収支が読みやすいというメリットにはなりそうですね。
退去から入居時に間があった場合でも、管理費が月額3万円程度と低負担ですので、少し安心感もありますね。

ホテルコンドミニアムタイプであれば電気代が含まれる事が多いですが、こうした一般的なコンドミニアムには電気代まで含まれないケースが多いです。。。

よって、陽射しの良いお部屋では、意外に電気代が収支を圧迫する事もあるかも!?

ハワイ不動産全般に言える事ですが、賃貸事業を行う際には、長期的には、修繕・空室、税制変更、などのリスクを考慮しておかないとなりません。

事前に様々な費用を想定しておく事は、素敵なハワイライフの実現に近づく重要な事です。


その他のワイキキ不動産についてもお気軽にお問い合わせ下さい。

マハロ!

ーー免責事項ーー
本記事は投資判断の参考となる情報提供を目的とし、信頼できると思われる各種データに基づき作成したものですが、正確性・完全性を保証するものではありません。本記事に記載された意見・シミュレーション等は、作成時点における管理人の判断に基づくものです。
今後、予告なしに変更されることがあります。ハワイ不動産投資に関する最終決定はご自身の判断で行ってください。

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