ハワイ不動産で節税|固定資産税の動向にも注意

ハワイ不動産で所得税節税を狙う




2016年には会計検査院から、海外不動産を活用した所得税の節税スキームについての指摘がされました。会計検査院から指摘がされた事項については遅かれ早かれ見直される事が濃厚です。
とはいえ。今の所は、具体的な税制改正時期は発表されておりません。
(記事は2018/04/16に書かれたものです)

そして、海外不動産を活用して節税を行う人には
折角の、「海外不動産」を買うなら、それは、「大好きなハワイで!」
という方も多くいらっしゃいます。

その理由はいくつかあるかと存じますが、
弊社のサービスをご利用頂き、実際にハワイ不動産を購入された方の共通点は、「ハワイが好き」というのは間違い無く言える事です。


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節税効果を狙える物件

さて、ハワイ不動産を購入し節税効果を得たいという方は、どんな物件を狙うと良いのでしょうか?

それは

日本の法定耐用年数を超えた建物であることです。

減価償却資産について、居住用の耐用年数はそれぞれは木造22年・RC造47年と定められております。

<耐用年数(建物・建物附属設備)>について ※国税庁のサイトへ遷移します。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

情報元:国税庁サイトより No.5404 中古資産の耐用年数
(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産
 その法定耐用年数の20%に相当する年数
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/5404.htm

そして、耐用年数を超えた場合は

木造は4年
RC造は9年

で償却をする事が可能とされてます。
短期間に経費計上する事が出来ますが、それはどんなメリットがあるのでしょうか?



収入 ー 経費 =事業損益

一般的には、収入に対して経費を引いた残りが利益です。これを事業損益と呼びます。
最終的な利益については、個人なら所得税、法人なら法人税が掛かります。(ここでは不動産事業としてお話をしております)

海外不動産を活用した節税スキームにおいては、建物部分の減価償却がポイントとなります。

減価償却費が多ければ、会計上の利益が減り、納税額が少なくなります。
よって、実際の収入に影響を及ぼさないこの経費は有り難い存在となる場合もあります。

なぜハワイ不動産で節税対策なのか?




日本ではなく、なぜハワイで不動産事業なのか??




それは日本の耐用年数を超えた物件でもハワイでは建物の評価額が高い物件があるという事です。



日本の耐用年数を超えた物件で、かつ建物価値があるならば

そうです

一般的な経費に加えて減価償却費という経費が収入よりも多ければ、事業の会計上は赤字(マイナス)になります。

収入 ー 経費 =事業損益

不動産事業を通して事業損益が赤字の場合は、個人の場合は総合課税で給与所得と合算しますので、結果的に課税所得額を引き下げる効果が生まれます。

この現象が、まさに節税対策として活用されているのです。

RC造と木造はどっちが良いのか?




耐用年数を超えた物件の場合、木造の方が償却期間が短い分、仮に取得額、建物取得額が同じだった場合は、1年辺りの減価償却費はRC造より木造が多くなるため、節税対策としては木造を選ばれる方が多いです。


<No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)>
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/shotoku/1370.htm

こうした現象が起きやすい事が
海外不動産を所有して賃貸事業を行う高所得者が多い大きな理由です。

収入 ー 経費 =事業損益

最近では、この様な節税スキームを、テキサスやロサンゼルスなどでされている方も多い様です。
ハワイに比べると利回りやキャピタルも良いという広告や記事を見ます。(市場特性は全く異なりますが) どこが良い悪いでは無く、お客様毎に合う合わないがあると思います。

利回りが低いと言われているハワイ

それでも、ハワイ不動産を購入しているのは何故でしょう・・・??


それは
ハワイが大好き!

という理由が一番に挙げられます。



もちろんハワイ好きなら、それなりに土地勘もあるでしょうし、多くは日本語も通じたりするので、同じ海外不動産投資といえども、安心感があります。
また不動産マーケット的にみても安定感は先進国の主要エリアと比べても遜色ありません。

購入や運用においては、物件視察や現地関係者との打ち合わせなどの為にハワイに行く必要があります。事業の為の経費であれば・・・もちろん経費計上が出来るとされてます。

もうこれはハワイ好きには堪りませんね。



減価償却費の算出ポイント

日本の税務申告において、「論理的な根拠」という言葉がよく使われます。
様々な税務申告の内容には「裏付け」が求められる訳です。

ハワイ不動産で事業を行う場合に、計上する減価償却費と呼ばれる経費。
この減価償却費を算出するに辺り、「論理的な根拠」として固定資産税評価額を用いる事が多いです。
固定資産税評価額以外には、ハワイの不動産鑑定士に依頼をするという方法もありますがお金も時間も掛かりますのであまり現実的とは言えません。

手軽に用いる事が出来るのがハワイ州の固定資産税評価額です。

ハワイ州の固定資産税評価は毎年10月に評価額を算定します。
その算定方法としては、州政府に尋ねると回答として「当該物件、または周辺の取引事例を鑑みて決定する」という事を良く聞きます。しかし、これがどうも根拠がよくわからない事が多いのもハワイならではなのかも知れません。(苦笑)



例えば、同じ間取りの隣の部屋同士や近くの物件同士でも異なりますし、物件のエリアが異なると土地と建物の割合が大きく異なったりします。
眺めていると、なんだか根拠がなんなのかわからない事が多く見受けられます。

【関連記事】
2018年オアフ島の固定資産税評価額の傾向をチェック
https://family-hawaii.net/blog/?p=5198
ハワイ不動産の2017年固定資産税評価はどうなったのか?傾向を探る
https://family-hawaii.net/blog/?p=2245

いくつか物件例を見てみましょう。



建物比率71.1%



建物比率87.5%



建物比率63%

40万ドル前後でもエリアや物件が異なると評価額も異なる事がわかります。
物件例:2018/04/17現在 情報元:Hicentral MLSより

2017年には大きく固定資産税評価額に変化も

2017年には、オアフ島全体では固定資産税評価額も大きく変わりました。特に、郊外の物件の建物比率に変動がありました。


ミリラニエリアなどを中心に建物比率が下がったエリアが見受けられます。
しかし、影響を大きく受けた物件、そうでない物件もあり、その根拠は私には見えて来ません・・・

大きな見直しがある際に注意が必要な事も大事ですが、固定資産税の毎年の動きは、これから投資をされる方にはちょっと重要です。

不動産相場が上がると連動して上がる固定資産税

実は、この固定資産税とは、逃れられない経費ですので、その収支に影響を及ぼす項目です。
実際、購入した物件がその後高くなるのはうれしい事でもありますが、反面、固定資産税評価額も連動しますので、

固定資産税も上がります。

例えばこちらの物件の例を見てみましょう
物件例:2018/04/17現在 情報元:Hicentral MLSより


固定資産税評価額は
2017年 建物価格 $ 312,900 土地建物評価額 $ 355,900 建物比率87.1%
2016年 建物評価 $ 313,500 土地建物評価額 $ 346,600 建物比率90.4%
2015年 建物評価 $ 289,500 土地建物評価額 $ 321,200 建物比率90.1%
2014年 建物評価 $ 270,600 土地建物評価額 $ 300,900 建物比率89.9%

そして2018年は
2018年 建物価格 $ 354,200 土地建物評価額 $ 404,700 建物比率87.5% 

と固定資産税評価額は上がってます。
となると・・・・納税額も上がるという事です。

固定資産税の納税額は


上がってますね


つづいて、エワ(EWA)エリアの物件です。(オアフ島の西側のエリア)
物件例:2018/04/17現在 情報元:Hicentral MLSより


固定資産税評価額
2018年 建物価格 $ 232,500 土地建物評価額 $ 350,500 建物比率66.3%
2017年 建物価格 $ 219,100 土地建物評価額 $ 308,200 建物比率71%
2016年 建物価格 $ 206,400 土地建物評価額 $ 290,300 建物比率71%
2015年 建物価格 $ 200,400 土地建物評価額 $ 281,600 建物比率71.1%

続いてミリラニエリアの物件です
物件例:2018/04/17現在 情報元:Hicentral MLSより


固定資産税評価額
2018年 建物評価額 $ 237,700 土地建物評価額 $ 377,200 建物比率63%
2017年 建物評価額 $ 204,200 土地建物評価額 $ 344,800 建物比率59%
2016年 建物評価額 $ 301,100 土地建物評価額 $ 343,600 建物比率87.6%
2015年 建物評価額 $ 263,300 土地建物評価額 $ 298,000 建物比率88.3%

このミリラニエリアの当該物件については2017年に大きく変わっている事がわかります。
その他、物件やエリアによっていろんな動きをしているのでじっくり見てみると興味深いです。

ここまで書いてて気になったのは、テキサス州の固定資産税の動向です。
あちらはどうなんでしょうね、なんだか私、気になって来ました。また調べてみたいと思います。

固定資産税や税金の動向で変わる投資効果

税制改正の動向はもちろん重要ですが、管理費、固定資産税の動きも実際所有してからは重要な項目です。
しかし、それぞれ将来まで見越して正確にシミュレーションを作成するなんて事は出来ないでしょう。

その為、ある程度余裕を持った資金計画や投資効果を想定しおく事が「リスク」を回避するには大事な事になります。

事前に、日米の税制・税務処理、資金計画、投資効果予想についての情報は、日本にもオフィスを構え、事業系総合不動産会社の一員である、ファミリーハワイリアルティ東京オフィスなら、事業としての目線でこれまでの多くの実績を元により具体的な情報提供が可能です。是非お気軽にお問い合わせ下さい。

※当記事は2018/04/19現在の情報を元に書かれております。
※節税効果については、必ず専門家の意見をお聞きの上、お客様自身でご判断下さい。
※当記事の内容は、筆者の見解・予測も含まれており、情報の正確性や完全性については保証しません。今後予告なく変更することがあります。また、過去の実績は、将来の結果を保証するものでもありません。
※当記事は情報提供のみを目的としており、投資の最終判断はお客さまご自身の判断と責任で行いますようお願いいたします。

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