ハワイ不動産で賃貸運営をする際の空室リスクについて

ハワイ不動産を購入して賃貸運営をしたい!!


初めてハワイ不動産を購入される方で最も多いのが、購入後は賃貸運用をして「ドルによる収益」を得たいとお考えの方です。

賃貸運用=ドル収入

賃貸は、ハワイの地元不動産会社に管理を委託して賃貸運用を行う方法が基本で、「長期賃貸運用」と、バケーションレンタルでの「短期賃貸運用」があります。


その他、ホテルコンドミニアムと呼ばれる、購入したお部屋を<ホテルマネジメント会社>に管理委託をする方法です。例えば、トランプタワーワイキキ、アラモアナホテル、イリカイホテル、リッツカールトンレジデンスワイキキなどホテルマネジメント会社が入っている物件として有名ですね。


その他は、Airbnbを利用して民泊運用などがございますが、弊社はAirbnbサポートはしておりませんので説明は省きます。。。

上記がよくあるハワイ不動産を用いた賃貸運用の例です。

それぞれ、利点はあります。
どれが良いのかは、お客様毎に異なります。

例えば

自己使用のイメージ
資金計画、リスクの取り方 etc…

では
今回のテーマである。
「空室」という観点から見てみましょう。

テナントが入っていなく「空室」状態は、賃料が入ってこないので、ドル収入が目的の場合は痛手です。。。<短期・長期>賃貸運用の場合は空室リスクを考えて置かねばならない賃貸運用方法です。

賃貸募集をしてテナントが入るまでの期間と、テナントが出た後に次のテナントが決まるまで時間がかかる場合があります。
(※必ず空くとは限りません。募集方法や予約方法、空室を埋めるための施策などにより空室期間を減らす方法はございます)

今の所、賃貸需要はオアフ島全体では高めですので
特に旅行者の多い人気のワイキキエリアでは相場なりで貸し出せば早いタイミングでテナントが探せる市況ではございます。

とは言え、やはり空室期間をゼロにするのは難しいでしょう。。

ワイキキのスタジオユニットの平均データ

<過去180日以内の賃貸成約データ>
MLSに掲載されているデータで見てましょう。
※データ数は84件

平均面積は 332sqft  (約30.86平米)
平均賃料は $1,385

です。

そして賃貸成約までの日数は約37日です。

当データには、成約までの期間は、最短3日、最長589日なんてデータも含まれてます。4件ほど100日以上の空室期間のお部屋がありました。(MLSのデータ上)

それらを抜くと、26日が平均となります。

一般的なお部屋で
一般的な相場で貸し出せば、
約1ヶ月で決まる。

と、データ上では出てます。

長期期間保有した場合のトータルでのこうした空室期間は読みづらいですが、少なくとも、こうした空室期間は「ある」と考えておいた方が良いでしょう。
また、空室というリスクの他、築年数が古い物件を購入した場合には、数年も賃貸運用すると、室内の修繕なども必要な箇所が出てくる可能性もあります。
テナントが退出した際に、修繕工事が必要であれば、その間はやはり空室になります。

空室リスクというのは
長期・短期の賃貸運用を行う場合には、ある程度避けられないものですので
収支を組む場合にはそのロス期間はある程度見ておくべきでしょう。

空室リスクを減らす賃貸運用方法

どうしても長期間の空室は避けたい!という方は、ホテルコンドミニアムという種類の賃貸方法を検討してみてください

<ホテルコンドミニアムとは>
購入したお部屋を、ホテルマネジメント会社とホテルプログラム契約をして、ホテル運用する方法です。


テナントは旅行者がターゲットとなり、超短期での賃貸運用を行います。



▲トランプタワーワイキキ外観写真


▲リッツカールトンレジデンスワイキキ外観写真

宿泊者の募集やお部屋のメンテナンスなどは、基本的にはマネジメント会社が行います。
(※建物の共有部分などについては、管理組合(AOAO))

お部屋が得た「ホテル宿泊費等の収入」はホテルマネジメント会社と収入をシェアする形になります。
ホテルマネジメント会社によりそのシェア割合が異なりますので、詳細はお尋ね下さい。

当然ホテルマネジメント会社側は、頑張ってマーケティング活動(集客等)を行い、宿泊利用者を獲得する努力をします。

だって、売上げが上がらないとホテルも困ってしまいますから・・・



この様な性質から、ハワイから渡航客がいなくならない限りは、1ヶ月も丸々空いてしまう様な事はよっぽどで無い限り起こりにくいのです。

よっぽどの例としては、お部屋にトラブルがありその改善に時間が掛かってしまった場合や、
決して起こってはいけませんが、例えば、テロや戦争などで、ハワイを訪れる旅行客が少なくなってしまったなんて事が起きたら、長期間の空室もあるかも知れません。


上記最悪のケースを除き、
一般的には、ホテルマネジメントに管理を委託する場合は、1ヶ月以上も空室になる様な事が少ないと言えます。

しかし、ホテルとして稼働した場合は、季節要因、外部要因などもあり、収入が良いときもあれば悪いときもあります。



一方、居住用物件を購入して一般的な長期賃貸運用をしている場合は、多少空室になる期間は避けられませんが、一度テナント(借り手)が決まればその間ば安定収入となります。

ホテルマネジメント会社に委託するメリットとしては、安定した集客活動をしてくれている限りは、収入ゼロは避けられやすいと言えます。

ただし、集客力のあるホテルブランドを選ぶ事も重要な要素です。

基本的には、経費は毎月管理費など支払いがありますので収入の多い少ないあれども多少なりとも入って来る事が決まっている賃貸管理方法の方が良いと思われるお客様もいらっしゃると思います。

実際の賃料収入については

説明が難しいのですが、ホテルマネジメントだから全部が稼働率が安定して「良いと」かいう話ではございません。

ホテル運営の場合、基本的には、<ホテルカテゴリ>がそれぞれ定められており、オーシャンビューカテゴリ、シティービューカテゴリ、パーシャルオーシャンビューカテゴリなど、いくつかに分かれております。

カテゴリ内のユニットの稼働は基本的には各オーナー様は平均化されるようにマネジメントされます。
これが守られないと、オーナー様も委託したくなくなりますし、ホテル側も貸し出しユニットが少ないと困ってしまいますので、ウィンウィンの関係にするには、頑張って集客して稼ぐことが必要です!

カテゴリによって人気のユニット、稼働率の低いカテゴリなどがありますので、物件毎にしっかり傾向を掴みましょう。
(稼働率に関する情報はお気軽にお問い合わせ下さい)


賃貸運用方法による収益の違いを検証してみる

以下のデータはデータベースにある数字を使っての検証ですので、あくまでも机上論です。

過去180日以内のワイキキの平均データとしては

平均面積 332sqft  (約30.86平米)
平均賃料 $1,385

でした。

この場合、年間賃貸収入は、$16,620となります。

長期賃貸運用の場合は、管理委託費が平均10%ですので

(※管理会社により異なる場合がございますが、ここでは一般的な数字を用いてます)

管理費委託:$166
この他の経費も概算ですが

管理費:6000ドル(年間)
固定資産税:2400ドル(年間)
火災保険:600ドル(年間)
年間収支:$5958

おおよそ上記となります。
仮に、200,000ドルで物件購入していたとしたら、ネット利回りは2.97%という事になります。
※空室期間は考慮されておりません。
※年間純収入÷購入価額=ネット利回り で計算してます。

一方、ホテルコンドミニアムの収入は、宿泊単価と稼働率がキーです。
総収入からホテルの経費を抜いて、一般的なかかる上記の経費などを抜いて、3%目線で回せるホテルコンドミニアムというと限られてきますが、200,000ドルの物件が3%運用されるとすると、年間6000ドルがネット収入となります。

この時の収入は、一般的な賃貸運用と変わりがないという事になります。

※これはあくまでも机上論のお話です。

長期と短期賃貸、ホテルマネジメントどれが良いのか?

当記事も佳境に入って参りましたが、この回答は、なかなか難しいです・・・

長期の場合は、貸し出しの賃料が低くなる傾向で、短期賃貸の場合は反対に賃料は高くなります。
一般的なイメージとしては同エリア、同規模のホテルを利用した時よりも割安感がある感じの設定にする事が多いですね。

ホテル宿泊費 1泊150ドル として 1ヶ月借りると、$4500になります。
同規模のお部屋が、2500〜3000ドルで借りられたら、皆様はどちらを借りますか?

もちろん、ホテルの良さもありますが、ホテルよりは宿泊費が抑えられる、や、ホテルにはない設備があるから、など、バケーションレンタルや短期賃貸には一定の人気があります。

短期賃貸のデメリット

180日以下の短期賃貸の場合は、維持経費は大きくなる傾向があります。
例えば、固定資産税のレートも高くなりますので、納税額も多くなる場合がございます。
また、管理委託費用も高くなったり、短期宿泊税(TAT)なども掛かります。

稼働率さえ高ければ・・・

理論的には、
長期賃貸よりも高い賃料×稼働率=収入

ですので、稼働率さえ良ければ、短期賃貸の収入が良い数字になる筈です。

まとめると・・・

そろそろまとめたいと思いますが

収益性で言えば
短期賃貸>ホテルマネジメント=長期賃貸

という可能性はあります。

空室リスクとしては
短期賃貸>長期賃貸=ホテルマネジメント

という関係になるので、どこまでこのリスクを取るのか? というのも賃貸運用には重要な要素になります。
ワイキキで短期賃貸を考えている方は、短期賃貸需要(旅行者ニーズ)の高い物件で、かつ、マーケティング力のある管理会社に任せれば、空室の心配も少なくなりますので、

どこに委託をするのか?

はしっかり吟味する必要がありそうです。

「収益性」を求めるならば
理論的には短期賃貸をぐるぐる回して行ければ、収支は良いはずです。空いている時だけピンポイントで自己使用も出来るのも面白い利用法ですね。

「安定」を主に求めるならば
長期賃貸でしっかり安定運用して、得た収益で泊まりたいホテルでハワイを楽しむ!という方法があうでしょう。

「安定+楽しみ」を求めるならば
長期と短期賃貸の中間的な存在になると思いますが、ホテルコンドミニアムなら、ある程度、収入の下限を確保しつつ、稼働率が上がれば収益が上がるので、投資としての楽しみもありますが、なんと言っても、このスタイルを選ばれる方は、ある程度「自由に」自分でも使う事が出来るという魅力がありますので、楽しみながら投資をするという人に人気があるのです。

最後に

繰り返しになりますが賃貸運用はどれがいいという事ではありません、どの方式がご自身の投資の考えに合っているのか?
これを導き出す為に、様々な数字や運用事例などを見ながら決めるべきだと思います。

弊社はワイキキエリアの売買実績が数多くあり、様々な情報提供が可能です。
まずは、セミナーや個別面談等を通じて様々な物件の収支例などをご覧頂きながら物件選定をすると効率良くハワイ不動産を知る事が出来ます。
是非、お気軽にお問い合わせ下さい。

素敵なハワイライフの実現に少しでもお力になれたら幸甚です。

マハロ!

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