【ハワイ不動産】木造タウンハウスガイド第1弾

ハワイ不動産で節税対策を行う場合の定番!木造タウンハウス

「ハワイ不動産で所得税節税効果を得たい」

何でそんな事が出来るの? という方はまずは、関連記事も併せてお読み頂けると幸甚です

ポイントは
収入 ー 経費 = 事業損益

で、管理費や固定資産税、修繕費などのリアルな経費ではなく、減価償却という名目上の経費が大きい事で発生する、会計上のマイナス
これがハワイ不動産を購入して賃貸事業を行った結果、「節税効果」につながるという事です。

耐用年数が木造22年

耐用年数を超えた物件の場合は、その後の耐用年数が不明なので、見積もり耐用年数にて計算しても良い事になってます。
となると、木造ならば4年間で減価償却を計上出来るので、1年辺りの減価償却費が大きくなり、結果、事業としては会計上のマイナスになりやすいのです。

では、ハワイ不動産の木造なら何でも良いのか?というとそうでもありません。

木造物件の事情

以下は一戸建てのケースです
情報はHicentral mLSから本日現在市場で販売している物件でチェックしてみます。
※2018/08/03現在


建物比率42.3%


建物比率25.2%


建物比率27.9%


建物比率12.2%

木造だからと言っても、一戸建ての場合は経費に出来る建物割合が多いわけではないので注意が必要です。

しかし、以下の様な戸建てでは・・・物比率が18%と低いですが、価格が20億もする物件なので

減価償却の経費として計上出来る額は、$1=111円の場合では、年間約9400万円もの経費計上が出来てしまいます・・・
凄いですね、さすが20億!!(笑

ハワイにおける建物比率の高い木造住宅とは

そこで一般的には狙う物件は
タウンハウスと呼ばれる木造の集合住宅です。




区分アパートと呼んだ方がイメージがつきやすいかも知れません。
コンドミニアムと一緒で、毎月管理費の負担がありますが、管理組合が敷地の管理、建物共有部分の管理なども行いますので、敷地内はいつも手が入っていて大変綺麗な物件が多いのが特徴です。

一戸建ての場合は、庭の手入れなど、建物の維持管理はオーナー様の負担ですので、結果、維持するのに意外にお金が掛かります。。。
その点、こうしたタウンハウスであれば、戸建てほど取得価格も高くなく、手間も掛からない快適な住宅を手にする事が出来るので、地元の方の居住用物件として人気の物件種別です。

エリア毎の特徴と、主要な物件例

こうしたタウンハウスは、ワイキキやアラモアナの様な場所には殆どなく、郊外のニュータウンとして開発されている場所に多く見受けられます。

多くはハイウェイ沿いの住宅地として開発が進んだ様で、通勤に便利なロケーションが大半です。

実は2017年に入り、ハワイ不動産の価格上昇なども影響を受けたのか、毎年評価替えが行われる固定資産評価額に、大きな動きがありました。
2016年に比べて、土地価格が大幅に上昇して、その分建物比率が下がったエリアまたは物件が多く見受けられました。

固定資産評価額については、元々不思議な事が多いのですが
何故、エリアによってこうも違うのか? ホノルル市にも問い合わせても「周辺の取引事例を鑑みて客観的に決定している」という答えしかありません。。

その後、2017年評価額、2018年評価額 にはジワジワ、土地価格が上がっている傾向が続いているエリアが多いです。
(総評価額は上昇していても、建物比率は変わらない物件もあるのが不思議なんです・・・何故でしょうか・・)

よって、この建物比率は物件毎にチェックをしていく必要があります。

それでは物件例を見ていきましょう!

カネオヘ・カイルアエリア

ダウンタウン・ワイキキにも近く、30分〜40分程度で通勤が出来るロケーションで、人気があります。コウラウ山脈を抜けて広がるエリアですので、やや多湿な気候が特徴。

 

 

 

 

取引価格も高く、2BEDユニットで程度の良い物を探そうとなると、55万ドル〜60万ドル位が相場です。

以下人気の物件例です。

カネオヘ|ウィンドワードエステート
住所:46-078 EMEPELA PL KANEOHE, HI 96744
権利:所有権/借地権
竣工:1982年
階数:3階建て
総戸数:193戸
賃貸相場(2BED):$2000〜$2150
※Hicentral MLSより 2018/08/04現在データ
カネオヘ|ハイクポイント2
住所 :46-1069  Emepela Way. Kaneohe HI
権利 : 所有権・借地権
竣工  :1988年
階数  :2階
総戸数:200戸
賃貸相場(2BED):$1900〜$2350
※Hicentral MLSより 2018/08/04現在データ
カネオヘ|プーアーリー
住所:46-049 Aliianela Pl  Kaneohe HI
権利:所有権
竣工:1979年(第1期)1980年(第2期)
総戸数:第1期185戸 第2期100戸
賃貸相場(2BED):$2300〜$2500
※Hicentral MLSより 2018/08/04現在データ
カイルア|Koolau Vista
コウラウビスタ
住所 :350 Aoloa St., Kailua HI
権利 :所有権
竣工  :1985年
階数  :4階
総戸数:201戸
賃貸相場(2BED):$1800〜$2300
※Hicentral MLSより 2018/08/04現在データ
カイルア|Hokulani in Kailua
ホクラニインカイルア
住所 :355 AOLOA St., Kailua HI
権利 : 所有権
竣工  :1989年
階数  :2−3階
総戸数:144戸
賃貸相場(2BED):$2050〜$2500
※Hicentral MLSより 2018/08/04現在データ

建物比率は物件により異なります

カイルアエリアは平坦な地勢が特徴。
カネオヘはやや丘陵地帯になりますので標高が高くコウラウ山脈に近いエリアにこうした木造のタウンハウスを数多く作られてます。

賃料はダウンタウンやワイキキに近い分、比較的高めですが価格も高いのでキャッシュフロー面で見ると厳しい物件もございます。よって購入価額と内装状態、また節税効果と収支のバランスを見ながら物件選定をしたい所です。

賃貸相場について

2BEDで同じような面積であればカイルアとカネオヘも相場的にはそれ程変わりが無いデータが出てます。しかし、カイルアには大きな間取りの物件が少ない様で、3BED以上のタウンハウスは、カネオヘに行くと探しやすい傾向があります。
お部屋が大きければ賃料収入も高くなる傾向にありますので、価格が同じであれば、広めの間取りを狙うのも手です。

※賃料データ Hicentral MLSより 2018/08/04現在

このエリアを狙う人は

建物比率の高い物件が多く見受けられますので、単年度の会計上の赤字幅を大き目に作りたい方は、このエリアの検討が合っていますが、近年著しく価格上昇の起こったエリアでもありますので、物件選定は慎重に行いましょう。

次回は、オアフ島の西側エリアを紹介してみたいと思います。

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