2018
08.28

自己資金1500万円でハワイ不動産を購入可能か!?その事例紹介

検証記事

今回のテーマは、「自己資金」から考えるハワイ不動産投資事例です。

自己資金は1,500万円としましょう。
為替レートは$1=110円とします。
ドルに換算すると、$136,363 となりますが、送金手数料やドル転費用などは銀行によって異なる為に、今回は外しておきます。

※実際の購入時には、銀行の国際送金に掛かる費用は事前にチェックしておくことをおすすめします。

<手付金等の送金時の手数料について>
ドル転費用は一般的な都市銀行では$1あたり1円程のドル転費用が掛かりますが、ちょっと調べて見ると、住信SBIネット銀行が$1あたり4銭というレートでやっている様ですね。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/gaika_futsu_01
手数料も馬鹿にならないので、色々方法を調べておくと良いと思いますが1点中注意して頂きたいのは、送金サービスの利用です。例えば、Trancefer Wiseなどの送金サービスはその費用の安さは魅力的です。
https://transferwise.com/jp/
しかし、以前、このサービスを利用してエスクローに送金したら・・・
エスクローから「金融機関からの送金以外受け取れない」という理由で拒否された事があります。以前は大丈夫だった様ですが今は受け付けないエスクローもあると思いますので事前に確認を取ると良いと思います。

さて本題に戻りましょう
使える自己資金としては、$136,363 という条件になります。

購入パターンとしては

1)キャッシュで購入する
2)日本の金融機関から借り入れして購入
3)ハワイの金融機関から借り入れして購入

この3パターンが考えられます。

キャッシュ(現金)購入の場合は、諸経費なども見ておかねばなりませんので、物件価格は、大凡$132,000以内に抑えないとなりません。(目安です)

では、どんな物件があるのでしょう・・

※情報元:Hicentral MLS 2018/08/27現在
※物件は成約となっている場合がございます。成約となっている場合はリンク先は表示されません。

2018/08/28現在 リスティング会社 Locations LLC

物件リンク(成約となっている場合がございます)
https://family-hawaii.net/mlsdetail/?PID=201820998

この価格帯となると、オアフ島の西側から更に西に向かうエリア「Leeward」エリアにいくつかヒットしました。しかし、ちょっとワイキキからは随分離れたエリアになってしましますね・・・

1件だけ、パールリッジエリアにコンドミニアムがHIT

2018/08/28現在 リスティング会社 Locations LLC

物件リンク(物件は成約となっている場合がございます)
https://family-hawaii.net/mlsdetail/?PID=201800723

物件の維持コストは、管理費、固定資産税が掛かります。

管理費:$638/月
固定資産税:$82/月
火災保険等:$40
月経費:$516

さて、いくらで貸せるのでしょう・・・

パールリッジ過去180日間の賃貸成約実績データ 2018/08/28現在

この半年の賃貸成約データによると

スタジオ:$1,200〜
1BED:$1,450〜$1,500
2BED:$2,000

この様なデータが見つかりました。
本日(2018/08/28)現在販売中の物件は、2BEDタイプですので仮に、この成約データを元に計算してみます。

【収入】
賃料:$2,000(GET別として計算)
【支出】
賃貸管理委託:$200(賃料の10%を賃貸管理会社に支払う仮定)
管理費:$638
固定資産税:$82
火災保険等:$40
月収支:$1,040
年間収支:$12,480

予想以上に、収支が良いですね・・

念の為に
修繕費:$1500/年間
確定申告費用: $500
GET納税代行費用:$250
合計:$2,250
なども計上しておきましょうか。

すると、年間:$10,230
物件価格が$130,900 諸経費は、余裕持って$5,000位見ておきましょうか。
取得費は$135,900となりますので

ネット利回りは、7.5%・・・(年間純収入÷取得額)

むむむ・・・かなり良い。。。良すぎる!?

賃料実績データが1件しかないので、補正して検証する必要がありますね。
とはいえ、賃料をもう少し厳しく見たとしても・・・その投資効果(想定)としてはハワイ不動産の平均利回りを大きく上回りそうです!!

どなたか、ご検討される場合はすぐにご連絡ください!(笑
すぐに現地チェックしてまいります!!

ローンを利用して購入

ローンは、日本とハワイの金融機関で調達が可能です。

例えば、以前ブログでも紹介しました西京銀行であれば、固定資産評価額の50%迄の融資が可能です。

【参考記事】ハワイ不動産を日本で資金調達して買う方法
https://family-hawaii.net/blog/?p=5397

金利も2.8%、借り入れ期間は〜30年でのお借り入れが可能です。

キャッシュとしては、$136,363ありますが、ローンの場合は諸経費は多めに計算しないとなりません。

仮に$8,000位見ておきましょうか。(暫定)
(※借入額、お客様の条件により異なる場合がございます)

となると・・・

物件価格は、$250,000位であれば
借り入れ:$130,000(固定資産評価額50%として)
(日本円での借入額 14,000,000円として)※諸費用は今回除きます
自己資金:$136,363(諸経費$8000として)

お客様の審査にもよりますが、
何とか、$250,000までの物件はいけそうです。

借入額 1400万
金利:2.8%
借入期間:30年
返済額:57,525円/円

ローン返済は円での返済となります。

$250,000という予算に合いそうな物件を探してみました

アイランドコロニー 2018/08/28現在 リスティング会社 HLR Hawaii Pacific
アラモアナホテル 2018/08/28現在 リスティング会社 Locations LLC

アイランドコロニーやアラモアナホテルもヒットしてくるゾーンになりましたね。

【アイランドコロニー関連記事】
アイランドコロニーの賃貸相場を調べる
https://family-hawaii.net/blog/?p=5120
アイランドコロニーの賃貸相場
https://family-hawaii.net/blog/?p=1869

【アラモアナホテル関連記事】
アラモアナホテルの2018年の動向
https://family-hawaii.net/blog/?p=5164
アラモアナホテルのマーケット変遷
https://family-hawaii.net/blog/?p=5779

アイランドコロニーの180日以内の賃貸実績

アイランドコロニーの場合、この賃貸成約データを見る限りでは、1ヶ月$1,325〜$1,575です。

では、仮に$1,400でシミュレーションしてみましょう。

【収入】
賃料:$1,400(GET別として計算)
【支出】
賃貸管理委託:$140(賃料10%として)
管理費:$412
固定資産税:$75
火災保険等:$40
月収支:$733
年間収支:$8,796

キャッシュ購入ケースと同じ経費を計上して計算してみると・・・

修繕費:$1500/年間
確定申告費用: $500
GET納税代行費用:$250
合計:$2,250

年間収入 $8,796 − その他の経費$2,250=$6,546

ローン返済額が年間、円で690,300円ありますので、日本側はマイナス収支、米国側はプラスです。

日米トータルでもマイナスにはなってしまいそうですね・・・

ハワイの金融機関を利用する場合の注意点

このケースで気をつけなければならないのは、ハワイの金融機関は、住宅ローン利用の適用基準が少し厳しくなります。

例えば、大型の冷蔵庫や、フルキッチン仕様(住む事を前提としたユニット)でないとならない場合がございます。

よってワイキキの大半の小さめのスタジオユニットの場合はこの条件をクリアしている物件がないので、スタジオ狙いの場合はローン利用が出来ない物件が大半になってしまいます。

※ローン利用出来るスタジオユニットもございますので、詳細はお問い合わせください。

また、ハワイの金融機関は、外国人に対する貸し出し金利は、日本より高めですので、月々の返済額もアップするので注意が必要ですね

※実行金利はお客様毎の審査内容等により異なります。

ハワイの金融機関を利用するメリット

ハワイで借り入れるメリットとしては、借り入れ額の目安が、物件評価額の60%程度まで審査によっては可能というという点です。

ドルでの借り入れですので返済はドルです。ドル融資ドル返済と米国側で完結しますので、為替変動リスクはなくなります。

この点もメリットと言えるかも知れません。

ざっと資金計画をしてみましょう。

物件価格:$310,000
借入金額:$186,000
頭金:$124,000
諸経費:$8000〜$9000
この位の感じで資金計画は出来そうですね。
(お客様毎に異なりますので詳細は別途ご相談ください)

$186,000を借り入れる場合の返済額は どうでしょう・・

<借り入れ条件>
金利:4% ※審査により異なります
借入期間:30年
返済額:$888
となります。

返済額は日本での資金調達のケースよりも多くなりますので、キャッシュフローをトータルプラスにするには、これまでのケースに比べると条件が厳しくなってきましたね。。。

そして、何よりも私の頭を悩ますのが
この価格帯でのローン利用可能な物件を探す事です・・・

郊外の木造タウンハウスで1BEDユニットであればこれらの条件に合致する物件もありそうですが・・・

例えば以下の物件は成約物件ですが参考までに・・・

MLS #:201821955 2018/08/28現在

こんな条件の物件があれば理想です。
残念ながら売れてしまってますが・・・

SUN RISE 180日以内の賃貸成約実績

賃料実績データでは、$1,300〜$1,450で決まってます。

仮に$1,400でシミュレーションしてみましょう

【収入】
賃料:$1,400(GET別として計算)
【支出】
賃貸管理委託:$140(賃料10%として)
管理費:$220
固定資産税:$73
火災保険等:$40
月収支:$927
年収支:$11,124

これまでのシミュレーションと同等にする為に以下の経費も組み入れてみると

修繕費:$1500/年間
確定申告費用: $500
GET納税代行費用:$250
合計:$2,250

$11,124 – $2,250 = $8,874
となります。
ローンの返済額は$888×12ヶ月=$10,656
となりますので、$1,782のマイナスです。

しかし、これだけで済むとも・・・言えます。
長期保有しておけば元金も減り、マーケット価格が上昇する様な事があれば、売却益も得やすい状況になると言えます。

「もし」が積み重なれば、ですが、こうした物件保有も面白いかも知れませんね。

とはいえ少々厳しいですが・・

何とか成立しそうなギリギリのシミュレーションではありますが、この様にあまりギリギリでハワイ不動産に投資をされるのも、おすすめは致しません。

ハワイと言っても海外不動産です。

日本とは異なります。特に修繕費用については読めない部分もございますので、やはり余裕をもった投資計画&資金計画をされるのが良いでしょう。

2018年に入り為替レートも決して悪くはないので、このタイミングでハワイ不動産投資を実行してみたいという方は、私達と一緒に考えて見ましょう!

お気軽にお問い合わせください

<当記事のデータについて>
・情報は本日(2018/08/28)現在
・情報元:Hicentral MLS
・固定資産評価額は毎年見直しがございます。
・賃料は実績データより想定です。お部屋の状態によっては賃料は異なる場合がございます。
・賃料収入にはGETの納税が発生します。
・米国確定申告を毎年行う必要がございます。
・物件情報は当社のリスティング物件ではございません。
・物件は成約となっている場合がございます。
・シミュレーションが概算です。実際と異なる場合がございます。
・保険は一般的な内容を想定しております。

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