ハワイ不動産で減価償却を活用した節税は法人の場合でも有効か?

法人税の節税をしたい<

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いつの時代も、節税という言葉は需要があるものですが、弊社にお問い合わせあるお客様のケースで、「日本法人の節税をしたい」という相談を良く受けます。
法人の節税というと時代によって、生命保険、損害保険・飛行機リース、社用車購入、不動産購入など様々な方法がございます。

損害保険の場合は、全損扱いになるので、一時的な効果としてはありますが、キャッシュが出ていってしまうので、経営者としては、ゆくゆくは資金が回収出来る商品を優先したいというニーズが強いです。

そこで

「ハワイ不動産がいいらしい」

という事をどこかで、耳にして個別相談に訪れる方が多くいらっしゃいます。
私のコンサルティングは、ハワイだけでなく、ロサンゼルス不動産なども取り扱っている為に、目的とリスクの取り方や、投資効果、安定性などを総合的に情報提供してもっともお考えに合う物件をご紹介致します。

是非、一度、コンサルティングサービスをご利用頂けたらと存じます。

ハワイの不動産が何故有効なのか?

簡単にどの様な仕組みで節税効果を得られるのか? について説明致します。

日本の税法上では、賃貸用の不動産を取得し、賃貸事業を行った場合、その事業に供した建物部分は減価償却という見えない経費(名目上の経費)を計上する事が出来ます。この見えない経費の「減価償却費」が例えば賃料収入を上回る場合、

事業損益的にはマイナスになるので、

本業での事業収入部分とこの不動産事業で得た事業損益を合算しますので、本業で稼いだ収益の課税対象額が減少しますので、結果的に「節税」となるというのが基本的な考えです。

式に当てはめると

賃料収入ー事業経費ー減価償却費=事業損益

この様になります。
経費が大きいほど、事業損益の赤字が大きくなります。
しかし、実際の税金や修繕費などの経費が大きい場合は、手に残るお金も少なくなりますので、名目上の経費である減価償却費が大きい方が良い事になります。

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木造タウンハウスイメージ

名目上の経費である、「減価償却費」は建物の価値(価格)が多ければ計上出来る額も多くなります。
しかし日本の不動産の場合は耐用年数に応じて価値が減額していくので、築年数が経過する毎に、経費化出来る額が少なくなるという性質をもっています。

そこで、元々、耐用年数という概念を税務上持っていない米国の場合は、「建物価値」が高い物件が多く、米国で不動産事業を行うと、日本国内の不動産よりも減価償却費という面から見ると非常効果が出やすくなるのです。

耐用年数という考え

日本の不動産には耐用年数という考えがあります。それぞれ事業に供する物には耐用年数があり、耐用年数に応じた経費計上を行うという考えです。
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例えば 以下は主な減価償却資産の耐用年数です
https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

<建物>
構造・用途  / 細目 / 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 事務所用のもの 24年
店舗用・住宅用のもの 22年
飲食店用のもの 20年
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 17年
公衆浴場用のもの 12年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 15年
木骨モルタル造のもの 事務所用のもの 22年
店舗用・住宅用のもの 20年
飲食店用のもの 19年
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 15年
公衆浴場用のもの 11年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 14年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 事務所用のもの 50年
住宅用のもの 47年
飲食店用のもの - 
 延べ面積のうちに占める木造内装部分の - 
 面積が30%を超えるもの 34年
 その他のもの 41年
旅館用・ホテル用のもの - 
 延べ面積のうちに占める木造内装部分の - 
 面積が30%を超えるもの 31年
 その他のもの 39年
店舗用・病院用のもの 39年
車庫用のもの 38年
公衆浴場用のもの 31年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 38年
れんが造・石造・ブロック造のもの 事務所用のもの 41年
店舗用・住宅用・飲食店用のもの 38年
旅館用・ホテル用・病院用のもの 36年
車庫用のもの 34年
公衆浴場用のもの 30年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 34年
金属造のもの 事務所用のもの - 
 骨格材の肉厚が、(以下同じ。) - 
  4㎜を超えるもの 38年
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 30年
  3㎜以下のもの 22年
店舗用・住宅用のもの - 
  4㎜を超えるもの 34年
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 27年
  3㎜以下のもの 19年
飲食店用・車庫用のもの - 
  4㎜を超えるもの 31年
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 25年
  3㎜以下のもの 19
旅館用・ホテル用・病院用のもの - 
  4㎜を超えるもの 29年
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 24年
  3㎜以下のもの 17年
公衆浴場用のもの - 
  4㎜を超えるもの 27年
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 19年
  3㎜以下のもの 15
工場用・倉庫用のもの(一般用) - 
  4㎜を超えるもの 31年
  3㎜を超え、4㎜以下のもの 24年
  3㎜以下のもの 17年

注目は
木造住宅の耐用年数が22年
RC造住宅の耐用年数が47年
という点です。

耐用年数を超えた住宅の場合の処理

耐用年数を超えた場合、取得後の耐用年数は不明です。よって、税務処理では、見積もり耐用年数を使って処理を行います。

耐用年数を超えた建物を事業に供する場合
償却期間は木造4年 RC造9年 という期間での経費計上となります。

短期間で一気に経費計上が出来る。
この、「見積もり耐用年数」効果が結果的に、大きく節税効果に貢献する事になります。

でも、何故ハワイ不動産で賃貸事業を行うの?

米国のドルの安定感と、現物資産である不動産。この組み合わせが、「海外」という切り口に対してもっとも安心感が高いと言われてます。

しかし、ロサンゼルス・ニューヨークといった、世界レベルの不動産市場も米国にはありますが、何故ハワイで行うのでしょうか?

それは、米国不動産の中でもハワイでやる理由は

「ハワイには良く行くし、好きだから」

という経営者の方が、折角、海外で事業を行うにしても、知らない土地でやるのは不安。

日本語も通じる
たまに行く
米国の中でも移動距離も近いハワイ
物件視察の為の渡航費なども経費として扱える

など、特に、「物件視察」や「現地不動産会社」との打ち合わせなど、ハワイで賃貸事業を行うことで、経費化出来るのです。
この点はハワイ好きには堪らないポイントになるのではないでしょうか?

とはいえ

バラ色ではない出口戦略(売却)

ハワイで建物比率の高い物件で、賃貸事業を行い、仮に事業損益を大きくマイナス出来た事で、法人税の節税自体は実現します。
しかし、「減価償却費」の計上によりその取得簿価は下がります。
すると、売却時には、簿価が下がった物件を取得額と同等または、それ以上にキャピタルゲインが出ていた場合は、大きく「売却益」として、法人の収入となってしまいます。

簡単に説明すると
5,000万円で取得 → 減価償却 4,000万円計上 → 簿価(取得額)が1,000万円に減っている。

出口(売却時)に
→5,000万円で売却 = 1000万円の簿価のものを、5000万円で売却する訳ですから、利益は4,000万円となります。

このケースでは
購入後、減価償却として4,000万円分を年度毎に計上し、仮に法人税の節税を実現出来たとして売却する時に、4000万円の利益となりますので(概算です)
そうなのです!折角の節税対策は出口(売却時)で、まるでブーメランの様にぐるっと回って帰って来ます。

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※実際には購入経費や売却経費などの計上がありますので上記シミュレーションとは異なります。
※節税効果等については専門家にお聞きください。

言い換えれば、法人の場合、節税効果を狙うという考えよりは、税金の納税時期をコントロール出来るという考えの方が近くなります。

個人と法人では効果が異なる

法人と個人で全く同じ不動産を購入した場合には、税効果が異なります。
最高税率が現状55%(所得税・住民税合計)の個人の場合、

個人の場合は、満5年保有後の売却時には長期譲渡税が20%掛かります。

よって、

55%ー20%=35%

と、差し引き35%は個人の節税効果を得られるので(一般論として)、個人の方が、同じハワイ不動産取得による、節税効果が高くなります。

法人名義の場合は、出口までただ保有して、売却を迎えてしまうと、その時の納税資金で困った!
という事になりかねないので注意が必要です。

法人名義で購入する目的とは?|タックスコントロールを活用!

法人で節税用にハワイの不動産を購入するケースとしては、

当面の節税

を実現しつつ

出口(売却時)に

1)取得時に比べて法人税率の低い時に売る
2)事業のマイナスがある場合に売る
3)新たな物件購入のタイミングで売却

など、売却時期は、税制や決算の状況を見る事で(タックスコントロール)、効果を上げる事が可能です。

個人は節税、法人はタックスコントロールの為に取得するという違いがありそうです。

法人のポートフォリオの見直し用として

これに加えて、ドル資産を作りたいという方であれば、所有期間中の賃貸事業により得られたドル収入は、会社のドル資産として残る訳ですから
会社資産のポートフォリオを円だけではなくドルにも分散しておきたいという狙いにも合致します。

投資効果や節税効果については、必ず詳細は専門家の意見を聞きつつ、しっかりと出口でどうするのか?
を決めてからハワイの不動産取得を検討される事をおすすめ致します。
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※税法は変更となる場合がございます。
※節税効果については必ず専門家の意見をお聞きください。

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