ハワイ不動産購入時の解約(キャンセル)について

ハワイと日本の不動産売買の流れの違いを把握しましょう

※2019/06/09内容一部修正しました

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気に入った物件があったらオファーを入れます。
オファーとは契約書の事です。希望条件を記し、サインを入れて売主に提出します。
無事に売主の承諾を貰えれば契約の成立です!

契約成立後の解約(キャンセル)はどうなるのでしょうか?

契約後のキャンセル

日本の場合、契約後の解約(キャンセル)は

「手付け金の放棄」と「ローン解約(白紙)」があります。

一方、米国不動産場合は、手付け解約(キャンセル)というものがありません。

では解約(キャンセル)は出来ないのでしょうか?

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いえいえそんなことはありません。

実は、米国不動産の場合は、このキャンセル規定がいくつもあります。

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1.ホームインスペクション(建物調査)の結果で

購入後、建物調査を第3者が行います。この調査結果を見て、契約の履行が難しい場合はキャンセルする事が可能です。
何か不具合が発生している事が分かった場合、売主に修繕の希望を出すことも可能ですが、基本的に殆どの契約書には、

AS-IS

という現状渡しが書かれます。

このままの状態で引き渡しますよ〜という前提にしておくのが、一般的ですが
中には交渉次第では、修繕をしてくれるという事もありますので、エージェントとよく相談して進めましょう。

その修繕を売主が了承してくれない場合は、買主側の負担で登記後に修繕を行いますので負担費用などもこのときに
把握しておくべき事項です。

インスペクション費用

調査費用は、小さいお部屋で約300ドル〜 戸建てになると、500ドル〜大きいお部屋の場合は、1500ドル位かかる場合があります。

2.売主からの情報開示書

契約後に売主が知りうる情報が開示されます。セラーディスクロージャーという書類になります。
一般的には契約後10日以内に提出されます。

・物件の瑕疵
・修理が必要な箇所
・過去に起こった事件
・周囲の状況

売主が知っている情報は開示する義務があるのですが、売主が投資家の場合はその物件の詳細を知り得ない事も多いので
あまりあてに出来ない情報とも言えます。。。

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3.物件のドキュメント(重要書類など)の受け取り時

コンドドキュメントと呼ばれ、建築図書、管理組合の運営規程、年次総会の議事録、理事会の議事録、共益費・積み立て金などの報告書、管理費滞納による訴訟など様々な情報の資料です。借地権の場合は借地に関する情報も入っているので良くチェックをしましょう。

特に管理費・修繕の積み立て状況、借地権の場合は地代の更新時期などは重要です。
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4.シロアリ検査の結果後

ハワイでは温暖な気候故、「シロアリ」が多く棲んでます。
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RC造りのコンドミニアムの場合はシロアリ被害はあまり心配はありませんが、戸建ての場合はシロアリ被害がある場合がございます。
売主は調査報告する義務がありますので調査は売主負担で行います。
ただし、「今」居なくても「過去」に居た場合ありますが、「過去」の被害状況まで売主がわからない事もあります。

万が一シロアリが発生していた場合、売主は被害に対する適切な処置を行います。しかし、この時の対応でシロアリの駆除がしきれないなんて事も出てきます。
売主側の対応に満足できない事もありえます。

ここでのポイントは、シロアリが出たからキャンセル出来るというニュアンスではありません。
出ている場合は、売主側の責任において、駆除の対策を行いますが、それでも安心した状態にならない事が確定した場合に・・・初めてこの話が出て来るのです。

5.ローン解約

現地の金融機関のローン利用の場合、万が一、ローン審査が通らなかったら解約が可能です。
契約書には、いつまでに申し込み書を提出し、いつまでに融資承認を取る、という項目が入りますので、手続きをゆっくりしすぎると、期限に間に合わないなんて事もありますので、事前にしっかり準備しましょう。

私たち日本人は外国人ですので、ローンの資料も多くなりますし、時差の関係もありますので、日本の金融機関以上に手間と時間がかかる事を予め予測しておくべき事項です。

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ローン利用でオファーする場合の注意

期限についてはオファー(契約)に記載します。その期限が、あまりにゆとりを持った内容にすると、そもそもオファーを受け付けてくれない!
なんて事もありますので注意です。
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目安としては、ローン利用の場合、登記まで45日〜60日程度が一般的です。

意外に時間がないので、大変です(笑

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ローンを利用する際は、登記までに時間が掛かるために、売主は同時にキャッシュ購入バイヤーが現れたら、そちらを優先しがちです。
人気物件の場合は、金額だけでなく、内容も比較されますので、結果、ローン利用の場合は、弱いオファーになります。

ローンを利用して購入を予定されてる方は、予め弱いオファーである事を理解しておくと、心が折れなくて済みます・・・

ご契約手続き関連の補足事項

この他、ハワイの不動産は古い建物が多いので、
鉛含有ペンキの有無、アスベストの有無などについても売主は買主に知らせなければなりません。

アスベストは1978年以前に建築された建物に使われてたケースが多く、目に見える所としては、天井にアスベストを使用しているケースがあります。
「ぶつぶつ」ポップコーンが張り付いているような天井を見たことがあるかも知れませんね。

一戸建てはもっと大変!?

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戸建ての場合は、隣地境界線の確認もあります。

昔のハワイでは測量の精度も低く、ざくっとした感じだったらしいのですが、今の精度の上がった測量を行うと、壁の位置が異なっていたり、境界だと思っていた位置が異なる事が多くトラブルが頻発してます。
こうしたトラブル頻発を受けて、1997年6月以降は、商業地やアパートの敷地は7.62cm、住宅地は、15.2cmまでの誤差は容認する様になりました。
また、日本でもあるような屋根、樹木の越境問題も少なからずあります。

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ハワイは米国です。まずは米国の取引慣習などをしっかり理解しましょう。

ブログ管理人 新井朋也

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