ハワイの借地権物件は買ってもいいのか?

土地は別の所有者であるのが借地権

ウェブサイトなどでハワイの不動産を検索していると「おっ安い!」という物件を見かけますがよく見ると、LH(Leese Hold)借地権の物件でという事が大半です・・
ハワイの借地権の場合は借地期間が終了すると、返還、または更新などがありますが、更新出来ない場合は手放すしかありません。
※契約書上は基本的には返還と書かれている。追記:2016/10/03
※多くの借地権物件では土地オーナー様からの権利の買取交渉などを行っている。

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更新費用については地主(オーナー)次第となりますが、更新後の地代は、その時々の経済状況によって決められます。オーナー強し!
最近は経済状況、不動産市況も良いので大幅に上がる事を想定しておく必要がありそうです。
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借地権のメリットとは?

ではメリットは無いのか?・・・あります!
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借地権は、ズバリ物件価格が安いのがメリットです。これは日本の借地権と同じ傾向があります。日本と違うのは借りている方の力が弱いのです。。。
ハワイで借地権を持つということは、購入価格が安く済ませられるとも考えられますので、ハワイで期間限定いいので、「別荘を持つ費用を抑えたい」という人には向いていると言えます。

例えば ワイキキのアラワイ運河沿いに建つコンドミニアム ハワイアンモナークの例です。
長期滞在者やバケーションレンタルでは人気の高いコンドミニアムです。ワイキキの大通りからは奥まっているので、それほど喧騒さを感じないので、ゆったり過ごす事が可能です。

#703 借地権 $94,000
#704 所有権 $155,000
物件情報は2016/2/2 ホノルル不動産協会

同じ7階のお部屋で比較しましょう。価格差は、約6万ドルです。価格にして約700万円です。

例えば月々1300ドル(税別)で賃貸したとして
年間15,600ドルの収入が合ったとしましょう。表面利回りは
#703 16.59%
#704 10%
ワイキキでも10%超えてきます。
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ハワイで10%が見えるなんて意外だと思いませんか?

しかし、ここは実際の利回りも知りたい所です。
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ランニングコストで比較 ※ホノルル不動産協会に掲載中のデータを使用
#703 借地権(2054年までの借地期間)
管理費 $325
地代 $158
固定資産税 $136 ※固定資産税は運用方法により利率が異なります。詳しくはお尋ね下さい。
火災保険 $15
月コスト $634 年間コスト $7,608 ネット収入:$7,992 ネット利回り:8.5%

#704 所有権
管理費$299
固定資産税$37
火災保険$15
月コスト$351 年間コスト $4,212 ネット収入:$11,388 ネット利回り:7.3%

なんとネット利回りでも借地権の方が良いという結果が出ました。。。

借地権だと出口戦略が難しいと思われがちですが、利回りさえ出せる価格ならば次の購入者も探しやすいのでは無いかと思います。

残存期間に注意

借地権の残存期間が長ければ、あまり心配はありませんが、残りの期間が短い物件には注意が必要です。今回ご紹介したハワイアンモナークの例では残存期間は40年程ありますので、充分楽しめそうですね。

ローンの利用は出来るのか?

残存期間、マイナス5年の期間でローンを組むことが可能です。残り30年期間があれば25年ローンの利用が可能という事です。

借地権を所有権に!?

物件によっては、所有権を別途購入し、所有権物件にする事が出来るものがあります。例えば、上記物件ハワイアンモナークも別途所有権を購入する事も出来るユニットもあります。ただコンドミニアムによってはいつでも所有権を購入出来るとは限りません。実際に運用してみて、所有権化するメリットがあればその時検討しても良いと思われます。

こんな人におすすめ

・使用(所有)する期間が決まっている (残存期間内)
・取得費を安くしたい

上記条件を重視される方は、借地権も選択肢としては入れて良いのではないでしょうか

現地ローンの活用で・・

日本人でもハワイの銀行ローンを利用する事が可能です。(審査あり)円安傾向の今なら、ドル資金を活用するのも有効な手段の一つ。出来る限りローンを借りて、残りはキャッシュで購入する事も良いのではないでしょうか?

※物件は成約になっている場合がございます
※固定資産税のレートはホテルコンドミニアムでの運用と居住用ではレートが異なります
※物件情報は2016/02/02現在のホノルル不動産協会のデータを利用してます。
※火災保険は一般的な内容を想定しております。
※ローンのお借り入れは審査があります。
※賃料は想定です。

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