ハワイの代表的なタウンハウスってどんな物件?

ハワイではタウンハウスって良く聞くけどどんな不動産なのか?


ハワイの不動産には様々な種類があります。

日本でマンションと呼ばれるものは、コンドミニアムと呼ばれ
日本でテラスハウスと呼ばれるものは、タウンハウスと呼ばれます。

この他、一戸建てもありますが、

本日はこのタウンハウスについて記事にしていきたいと思います。

タウンハウスの建物構成



ぱっと見、外観は日本で言えば、木造アパートの様です。
木造の連棟住宅と呼ぶとわかりやすいかも知れません。



この様な、郊外の広い敷地に木造の建物が数多く建てられており、1棟につき4戸〜8戸が区分として入った建物です。この建物が敷地内に数十戸ある様な大きな物件になると、この物件に住む世帯数は数百世帯にもなります。日本の大きな団地の木造アパート版という感じです。

施設としては、駐車場、レクリエーション施設、BBQカバナなどは、多くのタウンハウスにはあります。
タウンハウスによっては、プール、フィットネス、テニスコート、公園、など、様々です。

郊外型の物件ですので、多くは、1台〜4台など、駐車場は付いていることが多いです。

タウンハウスがハワイの人に何故人気なのか?

ハワイでも戸建ては多く見かける事は出来ますが、実は、「一戸建て」はハワイでは一般の方にはちょっと手が出しづらい程に物件価格が「高い」という事情もあります。ハワイの平均年収世帯では、なかなかロケーションの良い場所で一戸建てを購入するのは厳しいのです。

ホノルルのロケーション良い場所では、コンドミニアムというマンションタイプが多く、山沿いに行くと、戸建てエリアも広がってますが、かなり物件価格も高いのです。プール付きなんて一戸建ては、日本円で1億出しても、まともな物件には出会えないと思います。
そんなにホノルルで戸建てを買うなんていうのは実は敷居が高い事なのです。

お子様のいらっしゃるご家庭では、子育て環境を重視されます。
例えば、予算的に、ホノルル市内で探す場合には狭いコンドミニアム(マンション)しか選べない場合、ホノルルの郊外の環境の良い家を買って子供を育てたいと思うのも当然かも知れません。 

コンドミニアムは予算的には狭い、環境の良い場所は高い
一戸建ては高い

だから・・・タウンハウスという理由が多いかも知れませんが
実は、タウンハウスが人気を集める理由が他にもあるのです。

それはタウンハウス(所有物件)の維持管理などの手間と経費にあります。

タウンハウスにはコンドミニアム(マンション)と同じく「管理費」があります。
HOAと呼ばれるホームオーナーアソシエーションに対して通常毎月支払います。

タウンハウスは、コンドにミニアム(マンション)の木造版といった感じで、管理組合があり、管理会社もついてます。
ということは、管理会社による共有部分の整備や長期の修繕計画などもありますので、長期に渡り「建物価値」が保たれやすく、住宅環境も良く、当然、住み心地も良くなります。
タウンハウスによっては、「プール」や「テニスコート」、「セキュリティゲート」も付いている様な物件もありますので、この様に施設の充実している物件は人気も高いのです。

一戸建てを仮に郊外で購入出来たとしても、庭・家の外壁など、メンテナンスに手間と時間と経費も掛かりますので、結果、タウンハウスに人気が集まるのです。

ハワイのタウンハウスは、コンドミニアム(マンション)の管理の手軽さと、戸建ての利点の両面のメリットを享受出来てしまうのです。

タウンハウスの駐車場事情

ハワイの日常の移動手段と言えば、車、タクシー、バス です。

ハワイは、「車社会」ですので、殆どのタウンハウスには「駐車場」が付いている事が多いです。
最低でも、1台、理想的には2台分のスペースがある物件が好まれます。
しかし、エリアや物件によっては、1台しかスペースが無い場合も多く、その場合には路上駐車で凌いでいる光景も住宅地では多く見受けられます。

路駐は大丈夫なのでしょうか・・・


タウンハウスはいくらで買えるのか?

ハワイのタウンハウスの相場は、もちろん権利種別(所有権か借地権)、場所、築年数、建物、設備、広さによってまちまちです。
借地権ならば10万ドル前後〜 そして高級タウンハウスになると、億単位の物件まであります。
一般的には、30万〜40万ドル位の物件が数多く流通している様です。

年収が600万〜800万世帯の方が、自宅を購入する際の予算の目安は、年収の5倍〜8倍で購入出来るレンジと言われてますので、
この場合は、30万〜60万ドルのレンジが特に人気が高いのです。

言い換えれば、この価格帯が売れ筋という所です。
流動性の高いこの価格帯は出口戦略でも有利になります。

耐用年数を超えたタウンハウスの最新一覧
日本の耐用年数を超えたハワイの木造住宅で不動産事業を行い、税効果なども受けたい方にもこのタウンハウスは人気です。
https://family-hawaii.net/mlssrh/?C=E&MLSOrder=New&MLSCate=purpose&MLSPurpType=RecomWood&PG=1

どんな場所にあるのか?

タウンハウスは、主に郊外に多く見かけます。
この様なタウンハウスが多い場所としては、カネオヘ・ミリラニ・ワイピオ・エバ・カポレイなどです。
ダウンタウンや空港まで車で30分〜40分程度で行けるエリアは人気も安定的です。


ダウンタウンに近いエリアのカイルア・カネオヘエリアは、物件価格も高めで、50万ドル台〜が相場形成されてます。

収益目的としての投資物件

タウンハウスがあるような郊外の住宅地は、日本人旅行者が短期で借りて楽しむという事は少ないですので、別荘用または投資用として、気にとめて見る人は少ないと思います。

住宅供給不足に悩むオアフ島ではこうしたタウンハウスへの賃貸需要も多いので、地元のロコの居住用として、「賃料収入」を狙った投資物件として考える「地元投資家」の方も多くいらっしゃいます。

日本人が買う理由

この数年、日本人がワイキキやアラモアナではなく、郊外の木造タウンハウスを購入するというケースが多くなりました。

目的は、所得税の税メリットです。
税メリットとは何か?

については参考記事をご覧下さい。

【参考記事】
ハワイ不動産による節税事情|ハワイ州固定資産税の動向に注意!2019.6更新
ハワイの不動産事業で減価償却費による節税効果を得る為に押さえておくべき事項

簡単に言ってしまうと、不動産事業を行う際に、建物部分は事業に供します。
事業に供したものは事業の経費と扱えます。不動産事業の場合、建物を使って事業を行いますので、建物部分は経費に出来る訳です。
その経費を名目上の経費、「減価償却」と呼び、建物の耐用年数とその経過年数に応じて定額で費用計上されます。

そもそも米国では耐用年数という税務上での概念が無いために、建物の価値が経過年数と共に下落するという事が起きません。
よって、日本にくらべると築年の経過した建物でも「価値の高い」物件が多くあります。

この性質を狙って、敢えてハワイで耐用年数を超えた高い価値のある物件で不動産賃貸事業を行う事で

収入ー経費=事業損益

上記計算式に当てはめると、事業としては、名目上の経費である減価償却が大きく計上する為、事業損益が赤字になるケースがあります。

何故、減価償却費が多く計上出来るのか?

日本の耐用年数の考え方は、木造は22年、RC造は47年とされてます。
耐用年数を超えた場合、それ以降の建物がいつまで使えるのかわからない為に、減価償却の計上方法に、例外措置があります。

これを見積もり耐用年数と呼びます。
この見積もり耐用年数を使うと、それぞれ耐用年数を超えた建物で事業を行うと、建物価値部分は

木造 4年
RC造 9年

上記の短期間で、経費計上が出来てしまうのです。
よって、1年辺りの経費が賃料収入を上回ってしまう事があるのです。

不動産事業は総合課税で、損益通算が可能です

事業損益は、所得税との総合課税となりますので、赤字の事業損益と給与所得を合算した場合、課税所得が下がりますので事実上、節税効果につながるという考え方です。

節税効果としては、お客様個々の所得税率により異なりますが、赤字になった部分を合算すると課税標準額が低くなりますので、事実上、「所得税還付」を受けられます。

このハワイなどの海外不動産事業による税スキームについて詳しくは、今回のブログでは触れませんが、現在高所得者の方が、ハワイ不動産投資を考えた場合の第1ステップとして、ワイキキコンドミニアムではなく、スピード感あるこの資産形成を優先した、ハワイの木造タウンハウス(耐用年数を超えた)を選択するケースが多くございます。

主要なエリアの紹介

カイルア・カネオヘ

このエリアは、ダウンタウンやアラモアナまで車で15分程度でもアクセス出来る為に、非常に人気の高いエリアです。近くにはカネオヘの空軍基地もありますので、ミリタリー需要も拾える賃貸需要も最も安定しているエリアと言えますが、近年価格高騰が進んだために、キャッシュフローが良くない物件が多くなりました。利回りを求めるには少々厳しいエリアではございますが、売買・賃貸需要とも安定的な面もあります。節税効果を主として考えた場合には、このエリアは建物価値の高い、建物比率の割合の高い物件が多いので、効率重視の方に向いているエリアとも言えます。

ミリラニ・ワイピオ

このエリアはハイウェイでH1からH2に入り、ノースショアに向かう途中のやや標高の高いエリアを開発された比較的新しい街です。ハワイでもやや年収の高い人が好んで住むと言われているエリアで、評判の良い学校が多くあります。パールハーバーやミリラニの基地もありますので、賃貸需要は高いエリアです。2017年に固定資産評価額の評価算定基準が大きく変わったのか、このエリアは、建物比率が低くなりました。目安としては、50%程度の物件が多く、日本人の節税効果を狙った物件としては魅力がなくなってしまいました。しかし、地元の実需としては非常に人気の高いエリアですので、年々価格は高くなっています。

エバ・カポレイエリア

ワイキキからはH1を使い、車で30分〜40分程度のエリアで最も新しい街です。エバよりはカポレイエリアは新しく、裁判所や大学、ショッピングモール、住宅の建設など今もっとも開発が進んでいるエリアと言えるでしょう。ホノルルレールトランジット計画も西側の始発駅である、カポレイ駅(仮称)がある事でも将来性に期待が持てるエリアです。まだ街が新しいという利点はありますが、耐用年数を超えた物件が少ない点は、日本人投資家からすると、残念なエリアですが、キャピタルゲインを狙った投資としては、やはり期待をせざるを得ないエリアでしょう。

耐用年数を超えた物件の最新一覧
https://family-hawaii.net/mlssrh/?C=E&MLSOrder=New&MLSCate=purpose&MLSPurpType=RecomWood&PG=1

【関連記事】
木造タウンハウスを狙う!主要エリア紹介
【ハワイ不動産】木造タウンハウスガイド第1弾
【ハワイ不動産】木造タウンハウスガイド第2弾

是非、所得税の節税効果を狙った投資をお考えの方、収益物件としてまたはキャピタルゲインなども含めて、何が合っているのか? 
ご相談頂ければと存じます。

※2019/07/04記事加筆修正

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