ホテルコンドミニアムで減価償却を活用した節税対策には注意が必要

ホテルコンドミニアムによる不動産事業は雑収入なのか?!?

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新年を迎え、ある気になるニュースが飛び込んで来ました。

耐用年数を超えた物件を取得し賃貸事業を行った場合に見積耐用年数を使い、木造なら4年、RC造りなら9年でスピード償却が出来るという「節税スキーム」で人気がありましたハワイ不動産でしたが、中でも安定インカム収入が期待出来る「ホテルコンドミニアム」タイプについて、「賃貸事業」として認められなかったケースがあった様です。

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ある税務署曰く、「ホテルコンドミニアムタイプは、賃貸事業にあらず、ホテル事業収入として「雑収入」に入れ込むべき」というもの。。
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雑収入に入れられると、所得税との損益通算出来なくなり、節税効果がなくなります。

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例えば
RC造の50万ドルの物件で建物比率が90%ある様なホテルコンドミニアムを取得したと仮定します。
すると45万ドルが減価償却の対象となります。年間のホテル収入が3%とし、年間収入は15,000ドルと仮定します。

約5万ドル(1年辺りの償却額)ー1万5000ドル(収入)=3万5000ドル 

上記のケースで年間3万5000ドルものマイナスを作り、これまでは所得税と合算出来ていたものが、「雑収入」としてマイナス計上とする判断が行われたという事です。「雑収入」になると所得税とは分離課税ですので、意味の無いマイナスという事になります。
※計算上ドル収入は手元に残りますが・・・

法人所有であれば・・・

今回問題となりそうなのが個人所有の場合であり、法人であれば分離課税では無くなるので、今まで通り、全体の収入と一体で考える為に影響はありません。
よって、個人で所有した方は、売却または物件を資産管理会社に物件を移すという事も考えておかないとなりません。

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しかし、利益の無い会社に移しても意味がありませんので、どうやって利益を出す会社(または資産管理会社)にするのか? 
それはそれとして課題は残ります。
いずれにせよ、タワーマンション節税の様に節税対策のブームになりましたが、それについても今年に入り見直しが行われる事になった様に、税法や見解は今後も変わる可能性があります。
その様なリスクも事前に充分に考えておかなければならないですね。

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私どもと致しましては今後も、これら国税の動きについて情報を集めていきたいと思います。

最後になりますが、ハワイ不動産を取得した際のハワイ不動産に詳しい税理士との面談などは随時無料で行っております。
税務相談についてはお気軽にお声がけ下さい。

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【免責事項】
*税金(節税効果)については個々の背景によって異なります。必ず専門家の意見を元にご判断下さい。
*当記事は国税の正式見解に基づいて書かれておりません。
*今後税法は変更となる場合がございます。必ず、ご自身でご確認頂きますようお願い申し上げます。
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