ハワイの不動産事業で減価償却費による節税効果を得る為に押さえておくべき事項

ポイント|減価償却費と不動産事業の関係

この記事をご覧頂くにあたり、キーワードとなるのは、減価償却費ハワイになりますが、一つ目の減価償却費について以下

減価償却費とは? 国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

<減価償却費概要>
事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。他方、土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。
 減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。
引用元:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

【補足】不動産事業において

税金、管理費、修繕費などの実費としての経費と、事業に供した建物は耐用年数に応じて減価償却費として経費計上が出来るという事です。

この「減価償却費」の算出する元になるのが、日本では建物代金そのもの、不動産鑑定評価、固定資産評価額や、など論理的な根拠を元に算出します。ハワイでは、固定資産評価額があるのでそれを用いて算出する事になります。

本日は、このハワイの不動産で賃貸事業を行う事と減価償却費の関係について進めて参ります。

ポイント|ハワイの固定資産評価額は毎年変動あり


ハワイの固定資産税評価額は、

「当該物件および周辺の取引事例」

などを勘案し、総合的にみて<毎年>評価額が変わります。
と、ホノルルカウンティの担当者からの説明を受けました。

ポイントとしては「毎年固定資産評価額」は見直されるという事。
しかし、何故か、隣同士の物件でもまた、同じ建物のお部屋毎にも変動幅が異なる事もあります。

固定資産税の変動は納税額にも影響

不動産事業を行うには、固定資産税は経費ですが「実費」です。実費が多いと、収支は悪くなります。

ハワイの不動産価格が上昇している局面で賃貸事業を行う場合、固定資産税の上昇は実費増 に直結します。

固定資産の評価が上がるという事は、物件の周辺取引額も上昇しており、同時に、所有物件の「価値」も上がっている喜ばしい事なのですが、実費の負担増とリンクする悩ましい事でもあります。

ポイント|新築購入後の固定資産評価の変動傾向



固定資産評価額の変動幅が大きい事例もあります。
それは新築物件購入後の評価替えのタイミングに起こります。

理由は、竣工したばかりの物件の固定資産税は、「前年度の評価額」で算定されますが、また建物も存在していない評価額でもあり、引き渡しを受けたタイミングではまだ中古取引事例はありませんので、「固定資産評価額」が元々かなり低い評価になっているので、「固定資産税が安い」状態です。

しかし、竣工後の最新の固定資産税評価額の見直しタイミングまでには、売買実績も出ている筈ですので、その売買実績を元に、評価額も変わります。
大抵のケースでは、固定資産評価額は上がりますので、固定資産税が翌年に数倍にもなる事がありますので収支シミュレーション作成時には注意が必要です。

ポイント|固定資産評価額の大幅変更



2017-2018年の固定資産評価額がこれまでと大幅に変わりました。私を含めて、多くの方がびっくりした事でしょう。

建物比率とは
建物評価額が当該不動産評価額に占める割合

それまでのハワイの不動産は、建物評価額が、全体の固定資産評価額に占める建物比率は70~80%が一般的でした。

それが、大幅に土地価格が上昇して、建物比率が下がった出来事が起こりました。
しかし、詳しくデータを調べて見るとオアフ島全域の評価額が一律に変わった訳ではなく、、各エリアで異なる、土地建物評価額の見直しだったのです。
エリア毎に、その土地と建物の評価割合はバラバラで、また一貫性がないのが困りものです。

ポイント|建物耐用年数



当たり前ですが、ハワイにも、日本で定められた耐用年数を超えた不動産は沢山あります。
大きなポイントですが、米国では、税務処理の過程には「耐用年数」という考えを用いた税務処理を行いません

アメリカはシンプルに、長期賃貸の場合、取得時から27.5年の一定額で減価償却費を計上します。
よって、築年経過で建物価値が減少するというのは少なくとも税務上では起こりません。

ハワイの固定資産評価は相対的

ハワイの固定資産評価の方法は、土地建物全体の「固定資産評価額」を重視している感じがします。
その考えで無ければこんなバラバラな割合にはならないのではないかと思います。

過去、2017年以降もエリアによって土地建物の評価額の動向に違いがあります。

土地の評価額の割合が増えているエリアもあれば、変わらないエリアもあります。
私からみたら不思議な現象と言えますが、節税効果を目指したハワイ不動産投資を考えている方にしてみたら非常に重要な出来事です。


あるとき、不動産鑑定士にも話を聞く機会があり、これらの事を尋ねると、「何故日本人は土地の建物の評価額を気にするんだ。」と言われた事があります。

ハワイの行政の行う仕組みなので、私どもとしては、何も出来ません。
ただしこれらの事情を知った上でエリア選定や、収支想定を行う必要があります。

ポイント|耐用年数を超えた場合の減価償却費の計上期間

日本の税務処理としては、「取得した建物」を、事業に供した場合、建物取得費については「名目上の経費」として計上する事が可能です。
これを「減価償却費」と呼びます。

その減価償却費の計上は、「一括」で経費計上出来る訳ではありません。
構造毎に定められた耐用年数までの期間を、均等に経費計上します。(定額法)

木造の法定耐用年数22年
RC造の法定耐用年数47年

木造の場合は、法定耐用年数は22年ですので、新築であれば、22年間にわたり毎年、一定額を経費計上します。

耐用年数を超えたらどうなるのか?

取得した不動産の建物が法定耐用年数を超えている場合、取得した不動産の「建物」はあと何年まで持つのかわかりません。よって、耐用年数が不明な場合、日本の税務処理の方法として、見積も耐用年数という計算式を使用します。

耐用年数を超えた建物の減価償却期間
木造 4年間
RC造 9年間

例えば 築30年の木造物件は、4年間で経費計上をする事が可能なので、減価償却費を短期間に計上する事が出来ます。
節税関連のキーワードで検索すると、「減価償却のスピード償却」の様なワードが引っかかるのは、この結果的な仕組みの事を指しております

ポイント|短期間で減価償却費を計上する利点

多くの減価償却費を計上出来るという事は、建物の価値が高い事が前提となります。

先ほど、米国の不動産は耐用年数という概念がないので、築年経過による価値下落については評価額に反映されてません。よって、日本では耐用年数経過による価値がない築年数でも、米国ではまだまだ、固定資産評価額の割合が高く出ており

ハワイで不動産賃貸事業を行うと、減価償却費が多く計上出来る為に、事業としての赤字を大きく計上する事が可能になります

そしてここが最大のポイントですが、
不動産事業の損益は、所得税との総合課税で、給与所得と不動産事業所得は合算して計算する事が出来るのです。
高い給与所得と、赤字の不動産事業を合算出来る訳ですから、所得税課税標準額が引き下がるのです。

事業損益の赤字と、所得税の総合課税による節税効果

短期間に一気に、多くの名目上の経費を計上出来る事がハワイで不動産事業での利点、総合課税である事を合わせると

収入 ー 経費 = 事業損益

給与所得+不動産事業(事業損益)=課税標準額

事業損益が赤字だった場合、課税標準額が引き下がり、払いすぎていた所得税の税還付効果を受けられる現象が発生します。

ポイント|ハワイで不動産事業を行うべき更なる利点あり!



日本では、

耐用年数を超えた建物の場合は、殆ど減価償却費として経費に出来る価値が残されてませんが、ハワイの不動産ならば日本の耐用年数を超えてもなお、建物価値が高くある物件が多く、所得税の節税効果が受けられる事をご説明しましたが、

ここで不動産事業の「経費」について、ハワイで事業を行う場合、実は、更なる利点もあるのです。

ハワイ独自のポイント


・実際に物件を視察に行きやすい 
・ハワイでの事業を行うに掛かる費用を経費に出来る → 視察の為の渡航費など
・現地の不動産会社や賃貸管理会社に日本人がいることが多い
・賃貸需要が旺盛
・住宅不足が慢性化されている → 賃貸・売却時に利点
・ハワイで現地ローンを利用する事が出来る
・ハワイに不動産持てている満足感

これらは、ハワイ独自の利点でもあります。

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ポイント|税制改正の動き

既に、会計検査院から、この海外不動産を活用した節税スキームについては、指摘を受けていますので、遅かれ早かれ何らかの税制改正がされる事が想定されております。2020年の税制改正大綱に、税制改正の対象となるのかどうか?? これは非常に注目点です。

仮に、税制改正がされた場合、日本の税制は、取得時の税制、法律が適用されますので、その時の建物比率を用いて以後処理が出来る、取得原価主義が採用されますので、すでに所有されている方には影響は出ないという見解になります。

取得時の法律が適用というのが一つのポイントですね。

この他にも、賃貸事業運用中の注意点、売却時の日米の税金の話しなど重要な項目はございます。
是非、勉強会や個別相談をご利用頂き、情報整理にお役立て頂ければと存じます。

マハロ

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