ハワイ木造タウンハウスガイド第2弾

ハワイ不動産節税のキー!木造タウンハウスガイド第2弾!

アロハ!
前回、ハワイ不動産で節税対策を行いたい方向けの木造タウンハウスガイド第1弾を書きました。

<関連記事>
【ハワイ不動産】木造タウンハウスガイド第1弾
https://family-hawaii.net/blog/?p=6036

ハワイ不動産で節税については前回の記事を含めて以下の記事も参考にされてみてください

【過去記事】
ハワイ不動産で節税|固定資産税の動向にも注意
ハワイで減価償却による節税スキームはまだ有効か?
ハワイ不動産で「節税と別荘」を両立出来る物件|リージェンシーオンビーチウォーク

さて今回は前回第1弾につづいて、オアフ島の西側エリアにも目を向けてみましょう。

オアフ島西側はベッドタウン化

オアフ島のビジネス街と言えば、ダウンタウンです。ここには様々な企業・金融関係のオフィスビルが建ち並び、ハワイ!?らしさはこの美しい青い空しか感じません。でも、スーツを着込んでいる人はあまり見ないので、やはり丸の内や霞ヶ関とは雰囲気は異なります。

ダウンタウン風景

またアラモアナセンター辺りにも就業場所も多く、ダウンタウンやアラモアナ周辺、ワイキキに通勤する人がオアフ島で最も多いと言えます。また、通勤される方は西側エリアからも多いので、西側はベッドタウンというイメージです。

モノレールの完成で変わる人の流れ

本当に完成するのか?という疑問も出ます(苦笑
「そもそもそんな工事見たことないよ」という方もいらっしゃると思います。

工事の進捗などはこちらのサイトからも見られます。
https://www.flickr.com/photos/honolulurail/

着々と作ってますね
このモノレールが完成する事により、西側エリアからの移動が容易になり、毎日起こる渋滞にも悩まされなくて済みそうですね。

渋滞の無い、西側エリアもそうなると楽しみな街と言えます。

西側の木造タウンハウス事情

地図:Google Mapより

物件の数だけで言えば、その対象面積が広い分、カネオヘやカイルアよりも物件数は多くなりますので探しやすいかも知れません。

しかし

2017年にオアフ島全土では固定資産評価額の動きが大きかった。

毎年評価額は見直しされるのですが、2017年度の固定資産評価額に大きな変動がありました。西側エリアは、土地価格の上昇が大きかったのか?
建物評価額が下がったという評価替えが行われた様です。その後も2018年評価額についてもさらに建物価格が低くなる傾向が強いなど、その動きは、ハワイ不動産で節税対策を行いたいという人にとっては重要な流れです。

評価額の見直しは毎年10月です。2019年度評価額はどうなる??

ワイピオ・ミリラニエリア

ワイピオ・ミリラニエリア GoogleEarthより

やや標高が高い丘陵地帯に位置しますので、気温も少しだけ涼しいのが特徴で、大きなニュータウンの様な街並みが広がります。

ショッピングモールや公園、住宅地が計画的に並んで綺麗な街並みです

このエリアは建物比率が大きく下がったエリアでしたが丁寧に探すと、あまり影響を受けていない物件もあるのです。(それはそれで不思議ですが・・)
ニュータウンとしては完成度の高いのがこのミリラニ・ワイピオエリアですので、住環境の良いところで投資したいという方には合ってます。

ミリラニ北部|ラウナニバレーエリア
ミリラニ北部|ラウナニバレーエリア
ミリラニ中心部
ミリラニ中心部
ミリラニ中心部

物件数は豊富ですので、このエリアで探すのは容易です。過去3年の成約事例をみてみましょう。

Hicentral MLSより ミリラニエリア・ラウナニバレーエリアの2BED成約価格
※2018/08/08現在

比較的、堅調に価格は推移しているのがわかると思います。投資するにも安定的な場所が良いので、こうした動きは安心です。物件例を見てみましょう。

ミリラニパークウェイ 建物比率:58.1% ※情報は2018/08/08現在
リッジアットラウナニバレー 建物比率:52.3% ※情報は2018/08/08現在
マヒコアットワイケレ 建物比率:46.8% ※情報は2018/08/08現在

さらに西側のエワエリアへ!

By GoogleEarth

空港から西側には、空いていれば30分程度ですが渋滞するとかなり時間が掛かるのが西側の難点ですね。。朝夕の渋滞にハマると、ワイキキに戻ってくるのに1時間半〜2時間!なんてかかる事も・・・ゴルフの帰りに渋滞にはまってしまった思いをされた方もいらっしゃると思います。
ゴルフ場が多く点在して、ニュータウンが広がっているのが、エワです。
比較的新しい住宅地として発展中です。

西側の開発もこれからといった所ですね。

意外に物件の流通量が少ない!?

「じゃ、エワエリアでいいです」と言われても実は、良い条件の物を探すのは大変なのです。これだけ住宅地は広いのですが、流通量は少なめです。まだ新興住宅地という事で手放さない方が多いでしょうか・・

エワの過去の成約価格を見てみましょう

データ元;Hicentral MLSより 2018/08/08現在

2018年の相場だけみると、ミリラニエリアとあまり変わらないと見えますが、2015年の相場は結構違う事がわかります。ここ数年の価格上昇が激しいという事がこのデータからわかります。

ミリラニエリアとエワエリアの物件の流通量を比べて見ましょう

HIcentral MLSより ミリラニ・ラウナニバレーエリア アクティブリスティング数
2018/08/08現在
HIcentral MLSより エワジェントリーエリア アクティブリスティング数
2018/08/08現在

20倍位の流通量の違いがこのデータから見て取れます。ここまで違うと探しやすさも相当違いそうですね。

このエリアの風景をいくつかご覧ください

高い建物や山も遠いので、「空が広い」イメージを受けます。

ショッピングモールの近くは生活も便利そうですね

ハワイ不動産で節税を考えている方へ

まずはしっかり投資の方針を整理して資金計画含め、運用中の管理、出口戦略をしっかり定めてから、動かれる事をおすすめします。
各エリアで物件の状況も違えば、運用シミュレーションも異なります。

事前のコンサルティングはお気軽にお声がけ下さい。
現在、9月10月に集中的に、ハワイ不動産節税勉強会を開催しております。
是非、お近くであればご参加下さい!

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