ワイキキのコンドミニアムで賃貸運用する際の注意点

ホテル不足が生んだ短期賃貸市場

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ハワイオアフ島と言えば、世界有数のリゾート地であり、旅行者が数多く訪れるエリアです。

増えるハワイ旅行者

しかし増加するハワイ旅行者を収容出来るだけのホテルの数は1992年以降は、トランプタワーワイキキ、ザリッツカールトンレジデンス、ヒルトンハワイアンビレッジなどが新しく建築されましたがハワイのホテルはそれ程増えているという事ではありません。

その為、人気のホテルの人気シーズンでの宿泊予約は取りづらく、また、年々ホテル宿泊費用も上昇しております。
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こうした背景から、居住用のコンドミニアムのお部屋を短期で貸し出す、バケーションレンタルと呼ばれる短期賃貸が数多く行われているのが現状です。
この数年台頭して来たのが、所有しているコンドミニアムを短期で賃貸運用する、個人間のレンタル市場、「Airbnb」の存在です。

日本では民泊と呼ばれる、Airbnb(エアビーアンドビー)のレンタル市場がここワイキキでも急拡大しました。
運用方法によっては高稼働率と高収入を得られるとオーナー様に人気の様です。

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しかし・・・短期賃貸するには、実は「注意」が必要なのです。

ハワイ州の法律での注意点

ハワイ州では、ワイキキは特別区として、1ヶ月以上の短期賃貸を可能なゾーニングをしてしております。
1ヶ月以上での賃貸は元々可能ですが、1ヶ月以下の短期賃貸については、1986年9月以降は、短期賃貸許可ライセンスがないとホテル形式のコンドミニアムであろうとなかろうと、短期の賃貸事業が出来ない事になりました。

Non Conforming Use Certificate 短期滞在特別使用許可証

そもそもこの法律は、ホテル業界の既得権を守るために、法律が改正される際に、ホテルとして運用していた建物やお部屋に対して「特別に許可」されたものです。このNUCという許可は「2年毎の更新」する必要があり、更新しないと短期賃貸許可は失効し、違法状態となります。

当時多くあったこの短期賃貸許可付きのお部屋も、この法律が変わって約30年も経過すると、ライセンスが更新されなかったり、コンドミニアムの売買が繰り返されて、許可無しユニットが増えました。
現在では短期賃貸許可付きのユニットはワイキキでも約800ユニット程度しかないと言われてます。

ホテル側の思惑と法律の狭間・・

ワイキキのホテル運営会社としても短期賃貸許可がないお部屋と承知していても、ホテル事業を行うには一定数のお部屋を確保する必要があるために、「許可無しユニット」のオーナー様とも、ホテルレンタルプログラムを締結して、実際にはホテル運営している状態をしている事情もあります。

そのレンタルプログラム契約書には、「短期賃貸許可が無いユニット」については、将来ホテル運営が出来なくなる事がある注意書きがされているケースもあります。

この点はワイキキに不動産を購入時にしっかり確認をしないと、知らず知らずに違法運営をしているオーナーになっている事もありますので注意が必要です。

ワイキキのゾーニング(用途地域)に注意

ワイキキエリアはオアフ島の他のエリアと違ったゾーニングが指定されております。ワイキキエリアは、現行のゾーニングでは1ヶ月以上のレンタルであれば法的には可能です。
ただしコンドミニアム毎の管理規約が、3ヶ月以上、6ヶ月以上と指定してる場合には、それ以下の期間で短期賃貸するとコンドミニアム毎の規約違反となります。
期間については、コンドミニアム毎に異なりますので調べる必要があります。

ワイキキエリアで1ヶ月以下のバケレン事業(1ヶ月以下)を行う場合は、

1)Non Corming Use Certificate(1ヶ月以下の賃貸許可)がある事
または
2)リゾートゾーニング(短期賃貸可能な用途地域)である事
3)管理規約で許可されている事

の条件を満たしている必要があります。

<ZONING MAP参考資料>

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情報元サイト:http://www.aiahonolulu.org/
参考資料:Background Report Revisions to Waikiki Special District – 2011
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ゾーニングの内、1ヶ月以下レンタルが可能なエリアは
Resort zoning または Resort Mix Used というエリアとなります。
しかしリゾートゾーン以外でも、Non Forming Use Certificate (短期賃貸許可証)を「建物単位」で取得しているコンドミニアムもあります。

コンドミニアム例
Kalalaunan
Luana Waikiki
Waikiki Gateway
Waikiki Joy Hotel
Marine Surf Waikiki
Aqua Waikiki Wave

情報元サイト:http://www.aiahonolulu.org/
参考資料:Background Report Revisions to Waikiki Special District – 2011

短期賃貸罰則規定

法律を違反して短期賃貸を行うと、罰則規定があります。
何と1日$1000の罰金です。
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※参考サイト http://www.civilbeat.org/
http://www.civilbeat.org/2015/01/honolulu-zoning-committee-to-tackle-illegal-vacation-rentals/

追記:2019年6月に短期賃貸に関する新たな条例が可決され、罰則規定は強化されました。

★WARNING★ハワイ州政府も違法賃貸の取締りに本腰を!

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こうした違法賃貸が増えると、ホテル業界としては、これらの違法賃貸にお客様を奪われる事になります。
ホテル業界は行政に一定の影響力を持っている為に、当然ハワイ州政府には違法状態の取締りの依頼をします。

ハワイ州政府も、これらの違法レンタルユニットの調査を度々公表しており、管理組合などに対しても違法レンタルをさせないようになどの通達を行い始めている様です。

私どもとしては
違法賃貸への取締は今後強化されていくと考えておいた方が良いので、違法性の少ないリスクの少ない物件をおすすめしております。

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