ハワイ不動産で節税!建物比率はどの位?

ハワイの賃貸で減価償却を計上

何故ハワイで賃貸事業を行うのが効率的なのか!?

ALOHA

賃貸事業を行う場合、取得した建物部分については「経費」として減価償却する事が出来きます。この見えない経費は賃料収入と相殺すると事が出来るので減価償却を大きく取れる物件は結果的には賃貸事業の収入を押さえる、またはマイナス状態にする事で節税が出来きます。

減価償却は日本でも当然取れますが、ハワイで賃貸事業を行う方が増えております。

その理由は、「減価償却」の額にあるのです。

日本の場合は土地に価値あり!

日本では古くから「土地」の価値を重視してます。新築一戸建てなどでも全体の割合では土地60%〜70%建物30%〜40% 6対4、だったり7対3の様な評価傾向があります。
新築マンションでは木造の戸建てよりは、建物の比率が高くなりますが、それでも50%程度であったりします。

一方、米国では、「建物」の価値を重んじる傾向があります。
文化として、建物をリノベーションを施しながら長くつきあうという住宅の考え方があり、米国の住宅は、土地に比べて建物に固定資産税の評価の割合が多くなる傾向があります。

具体的にどの位なのでしょう?

ハワイの建物比率を見てみましょう。〜建物比率探訪〜

ここでは、全ての物件事例をご紹介する事が出来ませんが、例としていくつかご覧頂ければと存じます。

※物件情報は、Hicentral MLSより 2016/06/27現在のもの。
※成約となっている場合がございます。

イリカイ|ワイキキ

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ワイキキの老舗コンドミニアムイリカイです。建物比率は88%〜92%と非常に高い建物価値があります。オーシャンフロント立地で土地の価値も高そうですが、いえいえ築50年を超えても、ほぼ建物に価値があるのです。日本の法定耐用年数を超えている所が魅力。

ワイキキショア|ワイキキ

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http://family-hawaii.net/mlsdetail/?C=P&PID=201600591
ワイキキのビーチフロントロケーションのワイキキショアというコンドミニアムです。節税用としてだけでは勿体ない立地ですね!建物比率は何と96%以上

<木造>ミリラニパークウェイ|ミリラニ

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ミリラニというオアフ島の中央に位置するニュータウンの様な街です。このエリアで、日本人投資家にも現地の人にも人気が高い物件の一つ「ミリラニパークウェイ」です。
この半年以内に成約になった物件の建物比率を見てみると、約84.9%〜87%でした。築22年以上の木造建築という事で償却期間は4年となり、かなり効率的に減価償却が取れそうですね。
※Hicentral MLSのデータより抽出

<木造>リッジアットラウナニバレー|ミリラニ

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ミリラニエリアの中でも一番北側エリアにあるのが、「リッジアットラウナニバレー」という物件。本当にバレーというだけあって、渓谷の様な緑溢れる住環境で、私も住んで見たいなと思う物件の一つ。こちらは約85.5%~85.8%です。このエリアからは、米軍基地、オフィスエリアにも近い為に、固い賃貸需要があります。

<木造>オラロア|ミリラニ

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ちょっと変わった物件をご紹介、こちらは55歳以上の方が住まう、コミュニティタウン、オラロアという物件です。その55歳というシニアの為の住居という入居基準から、1年を超える長期賃貸が付きやすく、安定した賃貸運用を狙う方に密かに人気があります。こちらも、84.6%とこれも高い建物比率ですね。

ハワイ=建物比率が高い!訳ではないので注意

ハワイの物件がすべて建物比率の高いのか?というと実はそうとも言い切れません。

<木造>グリーンアットワイケレ|ワイケレ

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アウトレットショップで有名な、ワイケレのエリアにある、ゴルフ場に近い物件で、住むには非常に便利なエリアですが、建物比率は、33%台と意外に低いのです。

<木造>732 18th Avenue 一戸建て|カイムキ

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ワイキキから少し離れた、ワイキキとカハラの中間に位置する、カイムキエリアにある一戸建ての例ですが、こちらも37.1%という比率です。

60%台のものや70%台など、物件により異なります。
価格と建物比率、賃貸需要のニーズなどバランスを見ながらのご検討をおすすめ致します。

住宅不足に悩めるオアフ島

人口増加が続く、オアフ島では住宅不足に悩まされております。最近では友人とシェアハウスしてでも探さないとワイキキやダウンタウンに通いやすい場所では賃料が高すぎて借りられないという人も多いと聞きます。この事から、オアフ島でエリアによっては賃貸需要は非常に強く、エリアと物件さえ間違わなければ、安定した賃貸事業を営む事が出来るのが利点です。

賃貸管理も安心感が高い

オアフ島では、日本語のエージェントも沢山いらっしゃいます。賃貸管理を任せるにも言葉の壁が低いというのは、日本人の投資家にとっては非常にありがたいものです。いざという時にしっかりコミュニケーション取れて対応が出来るのは、非常に安心です。

まとめ
ハワイは建物比率が高くて、同じ投資額なら日本よりも不動産事業のマイナスを作りやすいから良いという面は確かにあります。
しかし、言葉の壁の少なさ、賃貸需要の安定性、価格の安定性がある事の方が人気の秘訣だったりします。
そして、海外不動産に投資するなら大好きなハワイで!という投資家が多いのが「ハワイ」なのです。

ハワイに投資をお考えの方は、お気軽にファミリーハワイリアルティまでお問い合わせ下さい。

※節税効果等については必ず日本の専門家のご意見をお聞き下さい。
※日本の税制改正が行われる事がございます。必ず最新の情報をご確認下さい
※固定資産税は毎年見直しがございます。変動のある場合がございます。ハワイ州の発表の固定資産税価額を必ず確認下さい。
※建物比率の算出方法:Hicentral MLSに掲載の建物価額を物件評価額で割って算出しております。Hicentral MLSの情報の正確性は保証されておりません。
※物件情報は2016/06/28現在のものです。情報が変更になっている場合がございます。

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