1031Exchangeは日本人でも利用可能か?

キャピタルゲイン課税を先延べ出来る便利な制度

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アメリカには、1031Exchange(通称:テンサーティーワン)という制度があります。

1031 Exchangeとは?
投資用不動産を買い換えする際に、キャピタルゲイン税の納付を先延ばしする事が出来るアメリカの税制度です。
詳しくはIRSのウェブサイトをご覧頂ければと存じます。
https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031

アメリカ政府としては折角の自国への不動産投資を売却した際の資金を、米国以外の別の国に移されるよりは自国にそのまま投資してもらった方が良いという制度ですね。なんて賢い制度でしょう!
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とはいえ、
買い換えには、同種の投資用の不動産であり、かつ、今よりも条件の良い物件であることや
買い換えするのに180日以内に買い換えを成立させるなど、様々な成約があります。

手続きには手間が掛かりますが、納税を先延ばしにするメリットは多そうです。

しかし、日本人でも利用ができるのでしょうか?
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ハワイに投資した不動産でも使えるのか?

結論から申し上げると、この特例を日本人でも利用する事は可能です。

しかし、

ハワイ不動産を売却した時に発生するキャピタルゲイン(譲渡益)については、日本の税務当局としては、売却が確定した「その時点」で、発生した譲渡益に対する課税が発生してしまう事になります。

仮に、50万ドルで買った物件が100万ドルで売れたとしても
差額の50万ドルに対して、長期譲渡所得であれば20%(課税長期譲渡所得金額×15%+住民税5%)の課税をする見解です。
ということは、1031Exchangeは利用出来たとしても、日本の投資家にとっては、あまり意味が無い制度とも言えます。
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長期譲渡所得とは?
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

また、アメリカでは、外国人が米国不動産を売却した際に、源泉徴収が強制的に行われます。
税率はなんと、売買価格の20%(連邦税15%+ハワイ州税5%)です。

仮に1億円の不動産の場合は、20%の、2,000万円が源泉されます。
※上記計算は簡易計算です。詳細はハワイ州税理士にお尋ね下さい。
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ただし、その後、米国確定申告により、取得経費などの経費を除き、キャピタルゲインかキャピタルロスを計算した上で場合によっては還付か納税があります。
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米国の制度も日本人にとっては魅力的な制度がありますが、うまく利用出来るものもあれば、そうではない事もございますので、しっかり理解し、準備をしてから購入や売却をしたいところですね。

米国の税務、国内税務についても、サポートが出来るファミリーハワイリアルティにお気軽にご相談下さい。
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