ハワイ不動産の賃貸運営に必要な手続き|チェックリスト

色々大変、ハワイの賃貸運営

皆様アロハ!

これからハワイ不動産投資を行い、賃貸運営を考えられている方に向けた記事です。

物件購入してもすぐにスタート出来ない?

不動産の登記が終わっても直ぐに賃貸運営がスムーズにスタート出来ない場合がございます。購入契約だけでは手続きは終わらないので事前に流れを把握し、出来る手続きを進めておくことが大事です。

【個人名義の場合】
1)口座開設
賃料を受ける、管理費を支払う場合に利用しますので、こちらは早めに開設しておきましょう。
パスポートと入金するお金を持っていけば、ワイキキにある銀行ですぐに開設が可能です。

2)納税者番号取得(個人の場合はITIN番号)
意外に大変なのはこちらの手続きです。
納税者番号は外国人である事の証明(パスポート認証)などを添えて申請しても取得まで数週間〜2ヶ月程度掛かる場合があります。

手続きの一番のネックは、パスポート認証です。
パスポート認証を受ける場合は、米国大使館にまで出向く必要があるので、理想はハワイ渡航時のバカンスの合間に税理士にアポイントを取り、取得手続きをしておくと便利です。

最寄りの大使館・領事館に出向くのが難しい場合は別の方法をご案内出来ますのでお気軽にご相談下さい。

3)GET番号(ハワイ州消費税納税番号 GET=General Excise Tax)
取得自体はオンラインでも出来ますが、税理士に面談した際に代行取得をお願いしても良いでしょう。
費用は税理士によって異なりますのでその際に確認しましょう。ただし、GET番号(TAT含む)を取得する際には、賃貸管理会社からレンタルエージェントレターというものが必要となります。賃貸管理契約をしている事を証明してIRS(米国の税務局)に申請します。まだ物件取得がこれからというタイミングでは申請が出来ない場合がありますので、その場合は後日税理士に依頼をする事になります。

書類さえ揃っていれば番号の取得は直ぐに出来るので購入後のタイミングでも良いでしょう。

4)TAT番号(短期賃貸する場合や、ホテルコンドミニアムなど購入の場合)
TAT=Transient Accommodation Tax
アラモアナホテルやトランプタワーなど買う場合やワイキキの中古コンドミニアムを買って短期賃貸運用(6ヶ月以下)を想定されている方にはTATの納税が必要になりますのでGET番号取得と同時に取得しておきましょう。

特に納税者番号(ITIN番号)が無いと、賃料に対して30%の源泉徴収されてしまいますのでキャッシュフローに注意ですね。

【日本法人での法人名義購入の場合】
法人の場合はITIN番号では無く、外国法人登録を行う際に取得申請するEIN番号になります。その他は一緒です。

<参考記事>
法人名義でハワイ不動産購入時に気になる!外国法人登録とハワイ法人設立の違い

申告頻度は?

消費税、TATの申告タイミングは異なります。 

例えば
GETは、収入が、$44,444未満の場合は、半年に1回です。大半の方はこちらに該当するでしょう。
TATは、収入が納税額が$2,000以上、$4,000未満の場合は3ヶ月に1回となります。賃料収入は、想定ですが$21,622から$43,243の範囲に収まる方です。こちらに当てはまる方が多いかと存じますが、複数戸所有されると回数が多くなりますので目安については専門家に確認しますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

申請タイミングに注意しましょう

アラモアナホテルなどの場合は、GET番号・TAT番号が取得されていないとレンタルをスタートしてくれない物件もありますので、登記までの間に手続きをしておくことが大事です。

理想の流れは
次回渡航時に、口座開設・ITIN番号取得手続きを行ってしまうことで、日本に戻ってからゆっくり物件選択する事が可能になりますのでおすすめです。

誰が申告するのか?

申告はご自身でも出来ますが、手間も掛かるので大半の方は、税理士、賃貸管理会社、不動産会社に支払い代行を依頼する事が多いです。

例えばイリカイホテルの場合はホテルオペレーション会社が代行してくれますが、アラモアナホテルは代行してくれないので、自分で払うか外部に委託する必要があります。ただし、支払い代行手続き費用などが掛かるのが前提ですので、費用については都度確認しましょう。

目安としては、税理士など依頼すると1回の申告で100〜200ドル位の間の様です。
賃料収入が少ない人でも年3回〜4回位支払いタイミングがありますので、コストだけでなく利便性なども考えて決めましょう。

次回の渡航が決まりましたら、滞在時の税理士とのアポイント調整を行いますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

※法律や手続き方法は今後変更になる場合がございます
※詳しい納税内容については専門家の意見を必ず確認下さい。ご質問を頂ければ専門家に確認致します。
※支払い代行サービスの詳細については物件毎、会社毎、委託先により異なりますので条件等はお尋ねください
※納税をきちんと行わない場合、滞納税など加算される場合がございます。

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