公庫を利用したハワイ不動産投資の注意点

増えてる国内資金調達の選択肢

皆様アロハ!

最近日本の金融機関でも海外不動産事業への資金使途がOKになる銀行が増えて来ました。
なかでも公庫を使ってハワイ不動産投資を計画される方が増えております。
これから検討される方に是非、読んで頂きたい内容です。

公庫でハワイへ投資!?

これからの方は、まずは基本情報として以下のサイトをご覧頂くのが宜しいかと存じます

日本政策金融公庫とは?
https://www.jfc.go.jp/

海外への事業展開に対する融資も行っております。

海外展開・事業再編資金の概要
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/kaigaitenkai.html

※政策金融公庫の詳細については窓口にお尋ね下さい。

利用の前提として

公庫の利用規程を見てみると・・・以下

(1)開始または拡大しようとする海外展開事業が、当該中小企業の本邦内
における事業の延長と認められる程度の規模を有するものであること

こう書かれております。
前提として、日本国内で不動産賃貸業を行っている人。

という事です。

また融資額については・・・以下

融資限度額:7,200万円(うち運転資金4,800万円)
ご返済期間:設備資金 20年以内 <据置期間2年以内> 運転資金 7年以内 <据置期間2年以内>

※情報は2017/02/14現在
※条件等は変更になる場合がございます。詳細は直接金融機関にお尋ね下さい。
※融資には審査が必要です。

担保があるなしでも条件が異なるのと、支店決裁なのか本店決裁なのかによっても融資額が異なったり、またまた、取扱していない支店もある様ですので詳細は直接窓口に確認頂ければと存じます。

事業計画書からスタート!



現在国内で行っている不動産事業海外で拡大する目的などを事業計画にまとめ、承認される事が前提です。

購入予定の物件に関する収支計画なども含め、しっかりした資料の準備が必要そうですね。

ハワイ不動産への利用には「連携」が大事です



融資を利用される場合に注意して頂きたいのは、現地エージェントとの連携です。

例えば

通常は、欲しい物件があったら、オファー出します。
そこから融資を申し込んだとしても、審査〜融資実行までには、1ヶ月半〜2ヶ月程度は掛かる模様です。

もしも融資が通らなかったら!?
という心配もあるために、

ローン条項(停止条件)を付ける。

という選択肢がありますが、

米国人売主から見たら、買主が日本人と言えども外国人です。しかもその外国人が、米国以外でのローン条項付きの内容のオファーなんて・・・・

と・・・嫌がればその時点でOUTです。


では、欲しい物件が見つかったらその物件で審査を行って融資実行の裏を取ってからオファーを入れれば万全ですが、物件がそこまで残ってるかどうかはわかりません。

オファーの内容を強くする為に、ローン条項を付けなかったとしても、

登記日(日本の引渡日に相当)に融資実行が間に合わない!なんて事があったら大変ですので、違約を回避する為に、いずれにせよ登記までの日数を長めに設定する必要があります。

登記までの長さを、売主が嫌がったら、やはりOUTです。

もう一つ問題もあります。

米国の不動産取引には、契約時に購入能力を証明します。
「私はこの物件を買えるだけの資産をこれだけ持っているので売って下さい」という証明です。

例えば、現金購入の場合は、通帳残高のコピーなどを売主に提示します。

ローン条項を付けなかったとして、または、登記日を短くしたとしても
融資承認の証明などを出せなければ、これまたOUTになるかも知れません。

購入必要金額と同等の自己資金の証明を出せれば、意味が違いますが大丈夫なケースもあります。
売主次第と言った所でしょう。

国内資金調達を利用する際のポイント

【国内側】
物件にオファーを入れる際には、融資承認される裏付けを取っている事と、融資実行のタイミングを確認しておく事です。

【ハワイ側】
日本側から得られる情報を元に、タイミングを計りながら購入物件を選定また契約後の登記の準備をする事です。

まさに、国内調達でハワイ不動産投資を行うには

出来る限り、登記までの日数を短く出来るタイミングでのオファーから始まり(オファー内容を良くする)物件の登記日と融資実行日のタイミングを合わせる日本とハワイの連携(チームプレー)がとっても大事なのです。

国内調達は低金利で魅力ですが、いろいろ準備が大変なのです。。。

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