バケレン禁止法とワイキキマーケットへの影響について

ついにバケレン禁止法が施行!



ワイキキと言えば、短期賃貸を軸に運用をしているお客様が多いエリアですが、2019年8月から施行された、いわゆるバケレン禁止法がマーケットにどの様な影響を与えるのか?
既存オーナー様はもちろんですが、私も市場動向を注視しております。

1)バケレン運用が出来なくなって売却物件が増えるのか?
2)ホテル業界に客足が戻りホテル系の稼働率が上がるのか?
3)救済措置、移行期間の措置が取られるのか?
4)新たな抜け道が発見されるのか?

8月の施行日以降に説明会などが開催されたのですが具体的な運用方法などは明示されたわけではないので、今の所、どの様な抜け道があるのか? 具体的な運用方法などについては詳細が分かっておりません。

いずれにせよ

1ヶ月以下の短期賃貸については、仮に今、抜け道または暫定措置があったにせよ、いずれは塞がれる事になろうかと思われます。

禁止された

と言われると、これまで大丈夫だったものが駄目になった・・というイメージですが

そもそも、禁止されていたエリアやコンドミニアムで、半ば違法的に運営されていたものを、厳しく規定を設けて正しい方向に持って行く為の条例となりますので、驚く事ではありません。
私のお客様では、違法、または、管理規約に違反する様な運用をしているケースはありませんので、私自身は、むしろ好意的に今回の法改正については受け取っています。

このバケレン禁止法が施行されてどうなるのか? と想像すると、基本的な考えとしては
違法な、民間住宅を利用した滞在スタイルが厳しくなりますので、ホテル業界にはプラスになる・・・・筈です。

そうなる筈なんですが

詳しく調べたくとも
8月と言えば、ハイシーズンですので、元々稼働率は高く、お客様の収支例を見ていても、例年通り収支は良い傾向です。
9月は、ハワイでは年間数少ない「閑散期」突入しますので、通常、稼働率的には低くなる傾向があります。

動向をしっかり見極めるには情報が少ないですね・・
もう少し様子を見てみたいと思います。

違法賃貸状態は広告禁止

8月から施行された法案の内容には、違法な物件については、「広告禁止」という文言が含まれてました。
しかし、実際には民泊系のウェブサイトには掲載されているので、それは、無視してやっているのか? それ程、取締はされていないのか?
わかりませんが、


基本的には、ルール違反については駄目なものは駄目なので、儲かるからと言っても
私はおすすめ致しません(笑

売り物件が増えたのか?



法律が変わったのだからそれに従って、または、1ヶ月以下の短期賃貸が出来ないならば、売ってしまおうというオーナー様が増えるのでは?
という仮説の元、流通量をチェックしてみました。

ワイキキのスタジオユニットの新規販売物件数
2019年6月〜10月までの動向をチェックしてみましょう

(情報元:Hicental MLS より2019/11/07現在)

Jun /43件
Jul /38件
Aug /61件
Sep /36件
Oct /33件
確かに8月は一気に増えてます

2018年の同時期と比較してみましょう
Jun /35件
Jul /52件
Aug /40件
Sep /41件
Oct /42件

明らかに8月に入って新規物件が増えた・・・と見えます。

念のために1ベッドユニットでも比較してみましょう

2019年6月〜10月のワイキキエリアの、1ベッド新規売出し件数
Jun /78件
Jul /98件
Aug /90件
Sep /59件
Oct /70件

2018年6月〜10月
jun /79件
Jul /88件
Aug /61件
Sep /60件
Oct /64件

2019年は7月の方が件数的には多いですが、昨年に比較するとやはり8月に売出し物件は増えてます。

データだけで見たら「流通量」が増えた

この様に少なくとも言える事がわかりました。
となると、バケレン禁止法が施行されて、購入者からみたら様子見になる・・・かも知れません

となると、相場的には下がる傾向になるのではないかと思われます。

さて、どうなるでしょう

バケレン禁止法による価格への影響はあったのか?

6月から10月までの成約価格の推移をみてみましょう。
仮説としては、8月に売出しが多くなった、となると、9月以降に成約になった物件は買い手市場になっているのであれば下がっている筈です。

どうなったでしょう

【スタジオユニット】の成約中間価格の推移
※データは、ワイキキエリアのみ抽出しております

Jun /$230,000
Jul /$245,000
Aug /$225,000
Sep /$255,000
Oct /$242,000

【1ベッドユニット】の成約中間価格の推移

Jun /$372,500
Jul /$383,500
Aug /$377,050
Sep /$400,000
Oct /$339,500

やはり・・・
9月〜10月に掛けて相場が下がっている事がわかります。
8月に売りに出して成約までに1ヶ月程度要する事を考えると、9月〜10月にデータとしては出てくるので、やはり予想通りと言えば予想通りの結果です。

今後の相場の見通しについて

ではこれからどうなるのか?

・バケレン禁止法が今後どの様に、運用されるのか?
・米国の金利が下がった事による投資心理改善による投資の活発化

プラス面とマイナス面もありますので、年末に向けての市場動向が気になる所ですね

皆様の買い時はどう判断されてますか?
常に最新情報は、お問い合わせ頂きましたお客様にお伝えしますのでお気軽にお問い合わせ頂ければと存じます。

マハロ!

管理人:新井朋也

※当記事に使われているデータは、Hicentral Mlsを元にしております。その情報の正確性を保証するものではございません。
※投資に関するご判断はお客様自身でご判断下さい。

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