ハワイ人気コンドミニアム|イリカイ購入徹底ガイド

イリカイの建物名称はイリカイアパートビルディング

当記事は日本人欧米人にも人気のワイキキ西側に建つ老舗のコンドミニアム、「イリカイ」の魅力を徹底的に解説致しますので、是非購入のご参考にして頂ければと存じます。

イリカイアパートビルディングの基本情報

まずは徹底的に基本情報を押さえていきます。

イリカイアパートビルディング(=以下イリカイと呼びます)の概要を<動画>で押さえましょう

さらにイリカイのシティービュー側から空撮した動画が以下
丁度、アラモアナ大通りから撮影した感じになります。

【基本情報】
住所:1777 Ala Moana Blvd. Honolulu, HI 96815
竣工:1965年
階数:30階建て
ユニット数:1,011戸 
間取り:Studio,1ベッド,2ベッド
敷地の権利形態:所有権
販売価格帯:40万ドル台〜
管理費等:$394〜
事業主:Hoku Ilikai
共有施設:プール2カ所・フィットネス・商業施設・共有ランドリー・レクリエーション

なんと、1965年に建てられたワイキキの歴史を知り尽くす、老舗コンドミニアムと言えます。

築47年超のコンドミニアムだから税金対策での購入も多い

居住用・バケーション・別荘の需要はもちろんですが、実は日本人にとっては、所得税の節税対策で購入。というケースもございます。
耐用年数を超えた建物にて不動産賃貸事業を行うと、減価償却計上により事業損益が赤字になり、イリカイで賃貸事業を行うと、所得税の節税が出来てしまう。という効果が得られる為に、敢えて、築古のコンドミニアムを購入されます。

節税対策については別途記事をご覧ださい

【ハワイ不動産の節税関連記事】
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イリカイのフロアプラン

イリカイの建物は特徴的な形をしております。フロアプランで見てみると以下の様なフロアプランとなっております。

・ハーバーを楽しめるハーバービュー側ユニット
・ヒルトンハワイアンビレッジ側のラグーン・ヒルトンの花火などが楽しめるラグーン側ユニット
・山から吹き下ろす風・夜景が楽しめる、シティー側ユニット

大きく分けると3タイプそして
45㎡程度のスタジオ〜2ベッドタイプのユニットがございます。

イリカイ共有施設

築50年を超えるイリカイですので、ご覧になった事が無い人にとっては、古そうな建物・・・というイメージがあるかと存じます。
ではそのイリカイの共有部分を一部ご覧になって頂きましょう。








商業施設も充実で滞在時には大変便利です


この他にもフィットネス施設などもあります。

ヒルトンハワイアンビレッジがすぐ隣ですので、ラグーンにもすぐにアクセスが可能です。毎週末に打ち上がる花火も楽しめますね。

ご覧になってみて、「意外に綺麗」と思われた方も多いはずです。
築年数は古くとも、管理状態が非常によいコンドミニアムですので、常に手が加わっているのです。
日本でもマンションは管理で買えなんて言葉がありますが、イリカイは、管理が良いコンドミニアムの一つと言っても過言ではございません。
是非一度、エントランスなどの共有部分は自由にどなたも入れますので、実際にご覧になって見て頂ければと存じます。

イリカイは多用途なコンドミニアムです

イリカイは総戸数が1000戸を超える巨大なコンドミニアムです。実はこのコンドミニアムは、居住用、タイムシェア、賃貸、ホテルなど多様な運用がされています。
特に注目は、アクアホテルがホテルマネジメントを行っている2階・22階〜25階部分は、「イリカイホテル」として総リノベーションを施したラグジュアリースタイルです。

イリカイのホテルユニット

2階フロアの他、22階〜25階は、アクアホテルリゾートが運営するホテルプログラムが用意されており、プログラム契約するとアクアホテルがマーケティングから運営までやってくれるので、手間が少なく効率良い賃貸運営が出来る事と、ワイキキでは珍しく、固定収入プログラムが用意されていた点、更に、築47年を超えた物件で日本人にとってはスピード減価償却による節税物件として、爆発的!?に売れ、不動産マーケット価格上昇率だけで言ったらワイキキNo1と言っても過言ではないでしょう。現在でも、ホテルプログラムが利用出来る物件は中古市場に出て来た場合は高値で取引されています。

アクアホテルリゾート公式サイトhttp://www.aquahospitality.jp/

固定収入の魅力

アクアホテルが用意しているホテルプログラムには、毎月のホテル稼働率、ユニット毎の実際の収入に関係無く、毎月一定額をオーナー様に支払うプログラムがあります。稼働率が悪くても最低限保証されているので大変リスクが少ないのです。

【参考例】22階〜25階の固定収入例
山側ユニット:$2700
ラグーン側ユニット:$3,000(ヒルトン側の向き)
ハーバー側ユニット:$3,200

毎月の稼働率に関係ない!?

そうなのです。

一定額が支払われるという事で、ローンを利用されている方には大変リスクの無いコンドミニアムとも言えます。

この2階と22階〜25階のイリカイは

オーシャンフロント!ロケーション!
リノベーション済みユニット

として賃貸事業用としては非常に魅力あるユニットと言えます。

一般的なフロアだって魅力たっぷり

イリカイホテルフロア以外は、ホテルフロアよりも安い取引相場を形成しておりますので、ホテルサービスが不要で、投資額を抑えてよりよいビューを狙いたいというのであれば、通常フロアを狙うのも手です。オーシャンフロントロケーションですので、短期需要はもちろん、共有施設や近隣施設なども充実しているので長期賃貸需要もありますので、別荘や賃貸併用での運用を手軽に狙うなら、一般フロアユニットを狙ってみたい所です。

イリカイの最新販売物件はこちら

https://family-hawaii.net/mlssrh/?C=E&MLSOrder=New&MLSCate=favcond&MLSFavCond=Ilikai+Apt+Bldg&PG=1

イリカイの過去取引中間価格推移

過去の売買事例をチェックしてみましょう。こちらは、過去のスタジオユニットの成約事例の中の中間値を抜き出したデータとなっております。

情報元:Hicentral MLS 
※2019/06/05現在

イリカイのデータに行く前に、ワイキキエリアのデータを基準としてみましょう。

ワイキキエリア
スタジオ〜1ベッドの取引中間価格推移
2014 $300,000
2015 $325,000
2016 $345,000
2017 $360,000
2018 $350,000
2019 $350,000

2014年 → 2019年 116%

さて、イリカイのデータです

2014 $533,500
2015 $552,500
2016 $622,000
2017 $670,000
2018 $760,000
2019 $720,000

2014年 → 2019年 134.9%

ワイキキの平均的な上昇率よりも高く出てます。

ただし、このイリカイデータには、イリカイのホテルユニットフロアも含まれておりますので、正しく把握するために、22階〜25階のホテルフロアだけの取引事例のデータにてチェックしてみましょう。

イリカイの22階以上の取引中間価格推移
2015 $567,450
2016 $720,000
2017 $770,000
2018 $942,500
2019 $962,500

2015年 → 2019年 169.6%

なんと、「全体のデータ」とは異なる動きが出てきました。

では、念のために、一般フロアのスタジオユニットだけのデータも見てみましょう。

イリカイの一般フロアの取引中間価格推移
2014 $533,500
2015 $552,500
2016 $592,500
2017 $630,000
2018 $705,000
2019 $718,000

2014年→2019年 134.5%

全体データと変わりはなさそうですね。
この章でのポイントは

一般フロアとホテルフロアの取引価格が違う!という点です。

イリカイホテル運用以外の賃貸運用は?

ホテルユニットは、その安定性などが魅力ですが、価格が高い点が難点です。では、一般フロアでは購入後どの様な賃貸運用方法あるでしょうか?

短期賃貸運用(バケーションレンタル・Air bnb等)
長期賃貸運用

短期賃貸の方法としては、Airbnbや、バケーションレンタルなど、ございます。
賃貸管理会社によっては、稼働率など異なりますので、どこに依頼をするのか?が一つポイントになりそうですね。

投資的な観点で言えば、セオリーとしては、長期賃貸推しとなります。

理由は、
短期賃貸は、固定資産税が高い!
というのが挙げられます。

短期賃貸の場合は、家具の劣化などもありますが、固定資産税の固定費が上がるので、収益は良くなりますが、リスクも高くなります。

長期賃貸の場合は1ヶ月あたりの賃料は、短期賃貸に比べると低くなりますが、安定性と維持費を抑えるという利点もございますので、堅い運用を行いたい場合は、長期賃貸運用を是非検討してみて下さい。

イリカイの固定資産税額の目安

ワイキキ一等地でもあるオーシャンフロントロケーションのイリカイですから固定資産税は高いです!

本日(2019/06/05現在)市場に売りに出ている例で比較してみましょう。

このお部屋は、ハーバー側のホテルユニットです。
年間の想定固定資産税額は、9216ドルです。$1=110円の場合は、100万円超(年)となります。

シティービュー側の恐らく短期賃貸運用をされているケースですが、年間の想定固定資産税額は、8040ドルです。これもなかなか高い・・

こちらのお部屋はハーバービューにもかかわらず、恐らく長期賃貸運用がされているお部屋ですが、年間の想定固定資産税額は、2460ドルとなってます。

かなり年間の税額に差があると思います。
短期賃貸で目一杯稼働させることが出来れば、短期賃貸運用でも良い収益が得られるかも知れません。
どちらで運用するかは、オーナー様のご判断となりますので、しっかり比較検討して頂きたい所です。

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