1,000万円台のハワイ不動産事情を探る|インオンザパーク

最近のワイキキ1000万円台の投資事情は?



アロハ!

本日は、久しぶりに、1000万円台のハワイ不動産事情を探ってみましょう。

1000万円台ともなると、所有権での物件探しは困難を極めます。
あったとしてもかなりの難あり・・・

今回ご紹介するのは、インオンザパークです。

インオンザパーク基本情報
住所:1920 Ala Moana Blvd, Honolulu 96815
築年:1977年
権利:借地権 2035年
土地権利者:Business Investment Corp.
階数:22階
共有施設:BBQ, Community Laundry, Patio/Deck, Pool, Resident Manager, Security Guard

物件情報

今回ご紹介する物件は、#712号室。フォートデラッシー公園側ではなくて、人によってはエアコン要らずのシティビュー側です。
電気代も安く済みそうなのもグッド。


物件情報詳細 ※成約となっている場合がございます。
http://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/201716537

#712号室
価格:$98,000
管理費:$471
地代:$242.19
固定資産税:$50

この物件のポイントは借地権であるという事です。
2035年が借地期限ですので、ずっと所有するという物件ではありません。

ある程度期限を切って所有し、途中で売却という考えが基本となりそうです。

どんな目的で買うのが良いのか?

借地権の場合は、出口(将来)で売却益を狙うような投資方法は合いません。(あったらラッキーですね)

では何を狙うのか?
例えば

期間限定で使用をする人

何かハワイで一定期間、事業、留学、などで、滞在をする場合、ホテルを借りるという選択は現実的ではありませんので、どこか賃貸するという選択が一般的です。
しかしいざ借りるとなると、スタジオといえども、ワイキキでは、月1000ドル〜1500ドル程度掛かるもの物価の高い、ワイキキならではと言えます。

仮に平均1300ドルだとして、

それよりも維持費用が安ければ、「安くハワイ滞在を実現」であれば、借地権にも意味がありそうです。

または
期間限定で賃料収入を得たいという方です。

5年〜10年間と利用は一定期間であり、安定した賃料収入がある程度望める物件であれば、こうした物件も有効な選択ではないでしょうか?

例えば
管理費:$471
地代:$242.19
固定資産税:$50
火災保険:$35
月額経費:$798.19

がランニングコストとして、

月の賃料を、$1,300で貸したとします。
管理は、賃貸管理会社に委託したとすると、賃料の10%が委託管理費の相場ですので、これを控除します。

賃料収入:$1,170
月額経費:$798.19

月純収入:$371.81
年純収入:$4,461.72

となります。
取得費用が、$98,000 諸経費を$3,500とします。合計$101,500ですので、年間純収入と、取得費を割って、ネット利回りを出してみましょう。

$4,461.72÷$101,500=0.044

ネット利回りは4.4%となります。
一般的な、ワイキキコンドミニアムに比べると、かなり良い数字と言えます。

修繕費なども要チェック!

賃貸事業をする際は、日本の賃貸事業を行う場合でも一緒ですが、修繕費も一定額を見ておいた方が良いでしょう。
また、確定申告費用なども考えておく必要があります。

例えば
修繕費を年間1000ドル
申告費用(個人名義)を、700ドル程度見たおいた場合、

$4,461-$1,700=$2,761 となります。

すると、$2,761÷$101,500=0.027

想定ネット利回りは、2.7% となりました。
実際の利回りについては、経費と、賃料次第といえますが、貸しやすさ、賃料にも関係する事になり「物件の状態」は購入前に良くチェックしておきたい所ですね。

賃貸事情

いったい幾らで貸せるのか?

情報元:Hicentral MLS
http://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForRent/?/Results/Condominium///Inn_On_The_Park/1///


情報元:craigslist


https://honolulu.craigslist.org/oah/apa/d/studio-waikiki-inn-on-the-park/6302531155.html

これらを見る限りでは、月額$1,300〜 というのは、現在の所は現実的な賃料と言っても良さそうです。

ハワイ不動産をご検討されている方にとって少しでもお役に立てたら幸いです。
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※不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。

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