ワイキキ不動産の価格帯別の推移|10万ドル〜20万ドル編 2019.6.30更新

ワイキキ不動産マーケットデータの推移を調査



これから何回に分けて、ワイキキの不動産マーケットデータの推移を掘り下げてお送りします。
今後の皆様のワイキキの不動産投資にお役立て頂ければ幸いです。

さて、第1回目としては、「ワイキキで安い物件をとりあえず持ってみたい」というニーズに対してワイキキの不動産マーケットを探ってみましょう。

ワイキキエリアに投資を検討されている方の傾向として
日本国内ですでに不動産投資をしていて、日本の不動産売却には良い時期なので、区分マンションまたは一棟アパートを売却し、出来た「円資産」を、海外の「ドル資産」に分散投資をしておきたいというニーズをお持ちの方で、

投資予算は、1000万〜2000万位の範囲というケースから、ワイキキをまずは買えるのかどうか調べ始める方が多い様です。

では、そんな価格帯のワイキキの不動産はあるのか?
ワイキキエリア内でその価格帯があるかどうかだけで言えば、「あります」

この2年の様々な動向を探ってみましょう

※この記事は2017年9月4日に書かれた記事を元に内容を改編しております。
まずは、2015-2017年のワイキキエリアの不動産価格動向です。

ワイキキエリアの過去取引が行われた成約価格の中間価格の推移を示したグラフです。

【2015年1月〜2017年7月データ】


※情報元:Hicentral MLS ホノルル不動産協会からのデータです。
※2015-2017ワイキキ中古コンドミニアム 所有権 価格帯10万ドル〜20万ドルの物件

このグラフに線を入れてみましょう

少しこの2年で右上がり傾向がありますね。

※追加データ 2019/06/30

【2017年1月〜2019年5月中間価格データ】

この2年間については、2015年〜2017年に比較すると、中間価格には殆ど変化はありません。

どれだけ売れているのか?

売れ行きを見るには、ワイキキエリアの中古流通市場に出ている物件数の増減をチェックしてましょう。



※2015年Jan〜2017年Julまで
※ワイキキ中古コンドミニアム 所有権 価格帯10万ドル〜20万ドルの物件

2015年辺りはワイキキエリアは市場に多少だぶついている感じがありましたが、その後マーケットは動き出し

それを見て売りに出す人が増えて
その後も安定的に売れては出て
売れては出てという感じの様ですね。

今は、ワイキキではこの価格帯の在庫は少ないという状況です。

ワイキキの2017年〜2019年度の流通在庫の推移

最新情報も比較してみましょう。


ここでの注目データは、この1年間では流通在庫が増えている傾向があります。

売れ行きは良くないという見え方が出来ます。

情報元:Hicentral MLS 2019/06/30現在

ワイキキの不動産が売却に出してから成約までの期間



実際にワイキキエリアで、マーケットに出してから、どの位の期間で売れているのか?

売却までに掛かった日数の中間値です。

一部、盛り上がりの山がありますが、長い期間市場で干されていた物件が、ようやく「売れた」・・なのか?
飛び抜けたこのデータは補正を掛けてみる必要がありそうです。

このデータから見ると、


2016年秋〜2017年に掛けて
売却までに掛かった日数が短くなっている事がわかります。

昨年2016年今年に入ってこの10万ドル〜20万ドル価格帯の動きは活発化していて、全体的にみたら今は、流通在庫が少なくなっている状況がワイキキに起こっています。

と言うことは

売主はより、強気に価格設定してくるのは間違い無いところでしょう。

最近思うのは

ワイキキエリアでは、所有権かつ20万ドルの物件が確実に少なくなっているのを肌で感じる所です。

ワイキキとはお隣のエリアにはなりますが、アラモアナホテルの価格も上昇しており、ワイキキ内のスタジオ10万ドル台も少なくなって来ているのはキャピタル期待も出来そうですが、インカムについては、賃料が上がらないと、収支が悪くなりますので、出口ではキャピタルゲインは出にくい事になります。

ワイキキのコンドミニアムの賃料の変動はあったのか?

ワイキキの不動産価格が上がったとしても、賃料収入もアップしていれば、何とかなりそうですが

2016年 スタジオ 平均面積:339.57(sqft) 平均成約賃料:$1,432 平均単価:$4.32
2017年 スタジオ 平均面積:342(sqft) 平均成約賃料:$1,424 平均単価:$4.27
2019年 スタジオ 平均面積:349(sqft) 平均成約賃料:$1,423 平均単価:$4.07

このデータを見る限りでは、ワイキキの賃料は上がっていないという事になります。
賃料が上がってなければ、インカムが増えていないので、今の時期に購入する方は、投資効果は下がる

という表現になります。

ワイキキのコンドミニアムの価格推移が今後どうなるのか? 非常に気になる所ですが、米国経済の動向も利下げニュースも出ているので、プラス材料があります。
利下げが起こると不動産市場の流動性が高まります。短期的には現在の在庫が先に捌け、その後はジワジワと上昇トレンドに移行していく可能性もあります。

ドル収入については、賃料がキーになりますので、賃料相場も上がれば・・・

ワイキキの短期賃貸事情が変わります

ホノルル市議会では、一ヶ月以下の超短期賃貸に関する罰則規定の強化の法案が可決したというニュースが出てます。
ワイキキのレジデンスゾーン内では、通常1ヶ月以上の単位でのレンタルが許可されておりますが、そのレジデンスゾーン内でもこれまで、1ヶ月以下のバケーションレンタルをしてしまう違法賃貸が蔓延していたのですが、今後は規制、罰則も強化され、一気に、変わる可能性があります。

許可を受けているコンドミニアム
条件を満たしているコンドミニアム

で無ければ、広告も禁止されます。

短期賃貸オーナーには、条件が厳しくなりますが、反面、居住用のワイキキコンドミニアムに住んでいる人か見たら、見も知らない旅行者がコンドミニアム内にいるという事で、治安やセキュリティの問題がありましたが、こうした事も改善される事が期待されてます。

またホテル業界から見たら、違法賃貸が無くなる事で、正規のホテル宿泊者が増加する事に期待を持っています。
本当に取り締まりが当局が出来るのか?疑問もありますが、しっかり取り締まって頂く事で、ホテルコンドミニアムの稼働率、宿泊費用の上昇も少し期待したい所ですね。

初めてのワイキキエリアでの不動産投資、これから検討される方にお役に立てれば光栄です。

それではマハロ!


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