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ハワイ不動産の魅力とは
なぜ、「今」「ハワイ不動産」なのか。
ハワイ不動産の魅力
憧れのリゾート地、ハワイが世界中の
富裕層に好まれる理由

青い空、青い海に囲まれた温暖な気候のハワイは世界的なリゾート地として人気を集めております。中でも日本人にとってみれば、5月のようなカラッとした気候がいつ行っても楽しめる点。外国であるにも関わらず、安心できる治安。世界中のブランド品などが気軽に買える環境などみても、日本人にとっては「他のリゾート地には無い魅力」が詰まっているのがハワイオアフ島です。

リゾート地としての魅力の他、ハワイは世界の基軸通貨、ドルの資産が持てるという点から資産分散としても日本の富裕層から注目を集めてます。米国ドルの安定性と、ハワイの不動産がアメリカ本土より安定している点が安心出来る資産分散先として魅力なのです。

ハワイ諸島の中でもオアフ島は、世界的なリゾート地として経済が好調な事、島であることが、投資物件として、また地元の居住用物件としての新規住宅の開発が出来る土地に制限があり、需要に対する供給量が充分でない事が安定性を保つ要因です。

またリゾート地ならではのコンドミニアムの建築の高さ制限、セットバック規制、など開発には制限が数多くあり、新規プロジェクトも許可が下りづらい環境があります。そのため供給過多になることはほとんどなく、好調なリゾートの背景によりホテルの稼働率は高く、また人口が増える事での賃貸需要も安定的故に、ハワイ不動産は大変魅力的なのです。

温暖な気候
治安が良い
日本語が通じる

経済が好調
人口増加
旅行者増加

世界中から
投資が集まる

島、故の
限られた供給

CHECK
カカアコエリアの再開発

ダウンタウンエリアとアラモアナセンターの間に挟まれたエリア一帯が「カカアコ」と呼ばれるエリアです。

カカアコエリアは元々倉庫やオフィス、ショッピングモールなどで構成されていたエリアですが、この数年このエリアでは様々なデベロッパーによる再開発プロジェクトが進行中で、毎年街の様相が変わっているオアフ島でも最もアクティブに開発がされているエリアと言えます。
カカアコエリアの中でも一際大きいプロジェクトが、Haward Hughes社の「ワードビレッジ」です。


※撮影 2015年10月

ワードビレッジプロジェクトは約60エーカ(73,450坪)の面積に、15年以上をかけて約16棟、約4,300戸が計画されております。当該プロジェクトを含み、有名ショップや有名レストラン、エンターテイメントなどの商業施設の開発も進み、ホノルルに新しい魅力ある街が誕生する予定となってます。
2013年頃より販売が開始されたワードビレッジプロジェクトの一つ、ワイエアは既に竣工を迎え、NYクオリティのデザインとこれまでのハワイになかった建物クオリティを目指した特徴的な建物は街のシンボルとなっております。翌年には、特徴的なデザインと共有施設の充実度が魅力のアナハ、そして2019年春に竣工しアエオの3棟が竣工してこの街に住む人が一気に増えております。

当該ワードビレッジプロジェクトは、こうした大きな変貌を遂げる事を前提とした別荘用としてまたはその将来性に期待した資産分散対象としても世界中のバイヤーの注目を集めていると言えます。
一方、アラモアナセンターを中心としたアラモアナエリアにも現在、複数のプロジェクトが計画をされております。アラモアナエリアでは、用途地域の変更を経て、カピオラニ大通り沿いには高層の建物建築が出来る様になったり、ホテル運営が可能な事になった為に、現在ではアラモアナホテルの近隣にはマンダリンオリエンタルホテルの建築が発表されております。この他、AZURE ALA MOANA、SKY ALA MOANA、セントラルアラモアナなど計画が次々に発表されて、新築といえば、カカアコというイメージから、既に完成されている街「アラモアナ」の利便性を享受する事が出来るエリアでの投資先の選択肢が増えた事は、これから投資を考えられている方にも注目の動きです
アラモアナエリアは、今後開通が期待されているホノルルレールトランジット計画の始発駅となっており、開通後には新たな生活スタイルや人の移動の動きが生まれる事が想定されております。
特に、ホテルの開業が複数行われる計画もあり、これまでのハワイ滞在先として定番の「ワイキキ」に加えて、「アラモアナでステイ」という選択肢も生まれて来そうな出来事です。

カカアコエリアの再開発
海外不動産を活用した税対策のスキーム

数年前から、海外不動産を取得して賃貸事業を行い、「減価償却」という名目上の経費を活用した、所得税対策スキームが日本の高所得者の間で広がりました。日本と米国の税制度の違い、不動産に対する耐用年数の違いなどがあり、アメリカ不動産を含め、海外の不動産には築年数を経過してもその建物の価値が落ちない傾向があります。日本では耐用年数を超えた物件で不動産事業を行った場合には、以降の耐用年数が不明の為に、見積もり耐用年数というルールを利用します。木造なら4年、RC造なら9年という短期間で減価償却を計上しても良い事になっており、建物価値の高い外国の不動産で賃貸事業を行うと、収入に対して経費が大幅に計上出来る為に、事業損益としては大きな赤字になります。事業損益は所得税との総合課税になりますので、実質税対策となるケースが生まれます。アメリカ本土のテキサスやオハイオ、ロサンゼルスなどの人気も高いですが、ハワイに毎年行かれる様な人には「折角ハワイに行くのだからハワイで不動産事業を行いたい」という人も多いのです。ハワイの賃貸需要も高く、地震や大型の台風などのリスクも少なく、実際に自身の目で見られる海外不動産という事でハワイ不動産で賃貸事業を行う事が「安心」と思われる方が多いのです。取得する物件は、主にワイキキからは離れた郊外エリアを取得する事が多くなりますが、物件選定時には、日本の耐用年数を超えた物件ですので、いかにハワイの温暖な気候の物件とは言え、やはり建物の経年劣化は避けられません。事前に建物状態の良い物件、そして賃貸需要の高いエリアで選定する事が、ハワイ不動産で賃貸事業を行うには重要です。

仮に不動産取得から賃貸運用を経て、最終的にはその取得した不動産は「売却」を行います。日本の税制では、満五年を保有しないと短期譲渡税に該当しますので、一般的には、満五年を保有した後に売却する方が、税務面では有利です。では、その時に売却が出来るのかどうか?が重要ですが、ハワイは慢性的な住宅不足がありますので、賃貸需要はもちろんありますが、住宅取得需要も高く、よっぽどアメリカ経済が悪いタイミングを迎えていない限りは、現地の購入希望者が常に多い状況です。住宅不足は「居住用物件」の取得需要の高まりを受けて、ワイキキのみならず、郊外の物件の価格もここ数年ジワジワ上がって来ている動きがあります。こうした海外不動産を活用した税対策については国内では、会計検査院からの指摘があり数年内に見直しが行われるだろうという推測がされております。税改正前に取得をする事がとても重要ですので、これから準備をされる場合には税制改正の情報にもアンテナを張っておく必要がございます。また、税制改正前には駆け込み需要で不用意に価格上昇なども起こってしまう可能性がありますので、事前にしっかり準備を行い適正な価格で取得をする事が出口でキャピタルロスを生まない事につながります。

海外不動産を活用した節税スキーム
賃貸需要の高まり

過去最高の旅行者を記録している「ハワイ」です。ハワイの主要産業である観光業はこの恩恵を受けて経済が好調です。特にオアフ島のホテル稼働率も安定しており、宿泊料も数年前に比べると高くなってきております。今後もハワイ州観光局では観光客誘致を促進していく事をウェブサイトでも述べてますが、ますます旅行者が増えるハワイには、まだまだ投資が集まるのかも知れません。また、一方、米軍のハワイ駐留人口も増えております。特に中東からハワイに人員を移動させている事で、賃貸需要の高まりが、賃料の上昇を後押ししております。ワイキキエリアでは、短期賃貸需要の増加、サービス業従事者による賃貸需要の増加により、今では小さい(スタジオタイプ)お部屋でも月間$1000で借りられる物件も以前に比べると少なくなりました。

観光業が好調の場合は、ワイキキでは短期賃貸ニーズが豊富にありますので、そうした旅行者の短期賃貸需要を見込んだ、不動産購入という需要も現在高くなっております。
短期賃貸に関しては、これまでハワイ州の定める賃貸運用ルール(条例やコンドミニアム毎の管理規約を含む)を無視した、「違法賃貸」が横行しておりました。数年前には、罰則規定が設けられましたが、Airbnbなどの台頭などもありその数は増えるものの取り締まりまで厳格に出来なかった様です。

しかし、その流れも更に今後変化が起こりそうです。
新たに、短期賃貸に関する罰則が強化され、また短期賃貸には許可制が設けられる予定です。これまで短期賃貸が違法とされていたエリア、または物件でも合法的に出来る可能性が現在、検討されております。
こうした動きにも注意を払う必要もございますので、常に最新情報をチェックしながら、ハワイ不動産購入の準備をすすめる事が重要です。

賃貸需要の高まり
ハワイの魅力まとめ
これらの点は、他のエリアには見られないハワイならではの魅力です。
世界屈指のリゾート地で治安も良好

世界屈指のリゾート
地で治安も良好

オアフ島不動産価格の安定性

オアフ島不動産価格
の安定性

世界屈指のリゾート地で治安も良好

先進国ドルの
安定性

安定した経済で人口増が続く島

安定した経済で
人口増が続く島

賃貸需要が高く、空室リスクが低い

賃貸需要が高く、
空室リスクが低い

再開発の流れ&新交通の建設による将来性

再開発の流れ&
新交通の建設
による将来性

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