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ハワイ不動産の魅力
憧れのリゾート地、ハワイが世界中の
富裕層に好まれる理由

青い空、青い海に囲まれた温暖な気候のハワイは世界的なリゾート地として人気を集めております。中でも日本人にとってみれば、5月のようなカラッとした気候がいつ行っても楽しめる点。外国であるにも関わらず、安心できる治安。世界中のブランド品などが気軽に買える環境などみても、日本人にとっては「他のリゾート地には無い魅力」が詰まっているのがハワイオアフ島です。

リゾート地としての魅力の他、ハワイは世界の基軸通貨、ドルの資産が持てるという点から資産分散としても日本の富裕層から注目を集めてます。米国ドルの安定性と、ハワイの不動産がアメリカ本土より安定している点が安心出来る資産分散先として魅力なのです。

ハワイ諸島の中でもオアフ島は、世界的なリゾート地として経済が好調な事、島であることが、投資物件として、また地元の居住用物件としての新規住宅の開発が出来る土地に制限があり、需要に対する供給量が充分でない事が安定性を保つ要因です。

またリゾート地ならではのコンドミニアムの建築の高さ制限、セットバック規制、など開発には制限が数多くあり、新規プロジェクトも許可が下りづらい環境があります。そのため供給過多になることはほとんどなく、好調なリゾートの背景によりホテルの稼働率は高く、また人口が増える事での賃貸需要も安定的故に、ハワイ不動産は大変魅力的なのです。

温暖な気候
治安が良い
日本語が通じる

経済が好調
人口増加
旅行者増加

世界中から
投資が集まる

島、故の
限られた供給

CHECK
カカアコエリアの再開発

ダウンタウンエリアとアラモアナセンターの間に挟まれたエリア一帯が「カカアコ」と呼ばれるエリアです。

カカアコエリアは元々倉庫やオフィス、ショッピングモールなどで構成されていたエリアですが、この数年このエリアでは様々なデベロッパーによる再開発プロジェクトが進行中で、毎年街の様相が変わっているオアフ島でも最もアクティブに開発がされているエリアと言えます。
カカアコエリアの中でも一際大きいプロジェクトが、Haward Hughes社の「ワードビレッジ」です。


※撮影 2015年10月

ワードビレッジプロジェクトは約60エーカ(73,450坪)の面積に、15年以上をかけて約16棟、約4,300戸が計画されております。当該プロジェクトを含み、有名ショップや有名レストラン、エンターテイメントなどの商業施設の開発も進み、ホノルルに新しい魅力ある街が誕生する予定となってます。
2013年頃より販売が開始されたワードビレッジプロジェクトの一つ、ワイエアは既に竣工を迎え、NYクオリティのデザインとこれまでのハワイになかった建物クオリティを目指した特徴的な建物は街のシンボルとなっております。翌年には、特徴的なデザインと共有施設の充実度が魅力のアナハ、そして2019年春に竣工しアエオの3棟が竣工してこの街に住む人が一気に増えております。

当該ワードビレッジプロジェクトは、こうした大きな変貌を遂げる事を前提とした別荘用としてまたはその将来性に期待した資産分散対象としても世界中のバイヤーの注目を集めていると言えます。
一方、アラモアナセンターを中心としたアラモアナエリアにも現在、複数のプロジェクトが計画をされております。アラモアナエリアでは、用途地域の変更を経て、カピオラニ大通り沿いには高層の建物建築が出来る様になったり、ホテル運営が可能な事になった為に、現在ではアラモアナホテルの近隣にはマンダリンオリエンタルホテルの建築が発表されております。この他、AZURE ALA MOANA、SKY ALA MOANA、セントラルアラモアナなど計画が次々に発表されて、新築といえば、カカアコというイメージから、既に完成されている街「アラモアナ」の利便性を享受する事が出来るエリアでの投資先の選択肢が増えた事は、これから投資を考えられている方にも注目の動きです
アラモアナエリアは、今後開通が期待されているホノルルレールトランジット計画の始発駅となっており、開通後には新たな生活スタイルや人の移動の動きが生まれる事が想定されております。
特に、ホテルの開業が複数行われる計画もあり、これまでのハワイ滞在先として定番の「ワイキキ」に加えて、「アラモアナでステイ」という選択肢も生まれて来そうな出来事です。

カカアコエリアの再開発

CHECK
海外不動産を活用した税対策のスキーム

数年前から、海外不動産を取得して賃貸事業を行い、「減価償却」という名目上の経費を活用した、所得税対策スキームが日本の高所得者の間で広がりました。日本と米国の税制度の違い、不動産に対する耐用年数の違いなどがあり、アメリカ不動産を含め、海外の不動産には築年数を経過してもその建物の価値が落ちない傾向があります。

日本では耐用年数を超えた物件で不動産事業を行った場合には、以降の耐用年数が不明の為に、見積もり耐用年数を利用します。
木造なら4年、RC造なら9年という短期間で減価償却を計上します。
建物価値の高い米国不動産で賃貸事業を行うと、賃料収入に対して減価償却という名目上の経費が大きく計上しやすい為に、事業損益としては「大きな赤字」になります。

事業損益は個人の場合は所得税との総合課税になりますので、この会計上の赤字と合算し、事実上所得税の税対策となるケースが生まれます。
こうしたスキームは、アメリカ本土のテキサスやオハイオ、ロサンゼルスなどのエリアも人気が高いですが、ハワイに毎年行かれる様な方には「折角ハワイに行くのだからハワイで不動産事業を行いたい」という人も多いのです。

オアフ島内の賃貸需要は常に需要が豊富という面や、地震や大型の台風などの災害リスクも少なく、実際に自身の目で気軽に見られる海外不動産という事で、結果、ハワイ不動産で賃貸事業を行う事が「安心」と思われる方が多いのです。

この様な税対策で狙う物件は、木造のタウンハウスと呼ばれるアパートが主な物件種別となります。 この様な木造タウンハウスは、コンドミニアムと戸建ての中間的な存在で、郊外の広大な敷地内に、1棟に複数戸の区分ユニットが含まれるアパート形式の事が多いです。敷地内には、プールやテニスコートなどがある場合もあり、管理会社も入って共有部分の維持管理を行う、戸建て感覚とマンション管理の良さを併せ持つ種類の物件です。こうした物件は、地元の方に特に人気で、子育て環境の良い郊外エリアでの家探しをする事が多くなります。

物件選定時には、日本の耐用年数を超えた物件ですので、いかにハワイの温暖な気候の物件とは言え、やはり建物の経年劣化は避けられません。事前に建物状態の良い物件、そして賃貸需要の高いエリアで選定する事が、ハワイ不動産で賃貸事業を行うには重要です。

仮に不動産取得から賃貸運用を経て、最終的にはその取得した不動産は「売却」を行います。
日本の税制では、満五年を保有しないと短期譲渡税に該当しますので、一般的には、満五年を保有した後に売却する方が、税務面では有利です。
では、その時に売却が出来るのかどうか?が重要ですが、
ハワイは慢性的な住宅不足傾向で、住宅取得需要は常に高く、よっぽどアメリカ経済が悪いタイミングを迎えていない限りは、現地、ロコの住宅購入希望者が多い状況です。

慢性的な住宅不足は「居住用物件」の取得需要の高まりを受けて、郊外物件の価格もここ数年ジワジワ上がって来ている動きがあります。

こうした海外不動産を活用した税対策について、国内では会計検査院から指摘があり数年内に見直しが予想されております。
こうした税改正の動きも重要で、改正前に取得をする事がとても重要です。

これから準備をされる場合には税制改正の情報にもアンテナを張っておく必要がございます。
また、税制改正前には駆け込み需要で不用意に価格上昇なども起こってしまう可能性がありますので、事前にしっかり準備を行い適正な価格で取得をする事が出口でキャピタルロスを生まない事につながります。

海外不動産を活用した節税スキーム
CHECK
賃貸需要の高まりと違法バケレン取締り強化へ

過去最高の旅行者を更新している「ハワイ」です。ハワイの主要産業である観光業はこの恩恵を受けて今の所経済が好調です。

特に中心である、オアフ島のホテル稼働率は安定しており、宿泊料も数年前に比べると高くなってきております。
今後もハワイ州観光局では観光客誘致を促進していく事に力を入れていますので、更に旅行者が増える見込みもあり、ハワイには、まだまだ世界中から投資が集まるのかも知れません。
一方、米軍のハワイ駐留人口も増えております。特に中東からハワイに人員を移動させた事で、オアフ島内の米軍施設に近いエリアなどは、賃貸需要が高まり、賃貸事業を行うにはこうした米軍施設の周辺エリアも考慮して置くと安定した賃貸運営をしやすくなります。

ワイキキエリアでは、短期賃貸需要の増加、サービス業従事者による賃貸需要の増加により、今では小さい(スタジオタイプ)お部屋でも月間$1000で借りられる物件も以前に比べると少なくなりました。

観光業が好調の場合は、ワイキキでは短期賃貸ニーズが豊富にありますので、そうした旅行者の短期賃貸需要を見込んだ、不動産購入という需要も現在高くなっております。
短期賃貸に関しては、これまでハワイ州の定める賃貸運用ルール(条例やコンドミニアム毎の管理規約を含む)を無視した、「違法賃貸」が横行しておりました。数年前には、罰則規定が設けられましたが、Airbnbなどの台頭などもありその数は増えるものの取り締まりまで厳格に出来なかった様です。

しかし、その流れも2019年に大きな変化が訪れてます。
新たに、2019年8月より30日以下の短期賃貸に関する罰則が強化される法改正がありました。
違法な賃貸は広告が禁止されたり、罰則規定も強化されておりますので、「ワイキキでバケーションレンタル運営」が一気に減少する事になりました。しかし、運用規定はまだまだ充分整理されておらず今後どの様にこの法律が運用されていくのか? こうした動きには注目が集まっております

しかしこの大きな法改正により、30日以下の短期賃貸が許可されているエリア、また、コンドミニアムへの需要が高まる事も予想されておりますし、ホテル業界にはまさに追い風の法改正とも言えます。稼働率の低かったホテルの収益性がアップする事も期待がされてますが、一方、30日以下の短期賃貸が許可されたエリアで短期賃貸運営した場合は、固定資産税レートも同時に上昇しているので、ワイキキの賃貸運営については、様々な面を鑑みて判断していかなければなりません。

賃貸需要の高まり

ハワイの魅力まとめ
これらの点は、他のエリアには見られないハワイならではの魅力です。
世界屈指のリゾート地で治安も良好

世界屈指のリゾート
地で治安も良好

オアフ島不動産価格の安定性

オアフ島不動産価格
の安定性

世界屈指のリゾート地で治安も良好

先進国ドルの
安定性

安定した経済で人口増が続く島

安定した経済で
人口増が続く島

賃貸需要が高く、空室リスクが低い

賃貸需要が高く、
空室リスクが低い

再開発の流れ&新交通の建設による将来性

再開発の流れ&
新交通の建設
による将来性

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