イリカイアパートビルディング編|ハワイ不動産投資と固定資産税

アクアイリカイホテルの例|建物名:イリカイアパートビルディング



2016年3月に2階フロアがリノベーションユニットとして大々的に販売されました。
当時オファーを入れたけど取れなかった・・なんて方も数多くいらっしゃると思います。まだ一年前の話ですがずっと昔の話にも感じてしまいます。
それほど、2016年はハワイ不動産でもいろいんな動きがあったと言えます。

【イリカイアパートビルディングの復習】
2階フロアの他、22階〜25階は、アクアホテルリゾートが運営するホテルプログラムが用意されており、プログラム契約するとアクアホテルがマーケティングから運営までやってくれるので、手間が少なく効率良い賃貸運営が出来る事と、ワイキキでは珍しく、固定収入プログラムが用意されていた点、更に、築47年を超えた物件で日本人にとってはスピード減価償却による節税物件として、爆発的!?に売れ、不動産マーケット価格上昇率だけで言ったらワイキキNo1と言っても過言ではないでしょう。現在でも、ホテルプログラムが利用出来る物件は中古市場に出て来た場合は高値で取引されています。

アクアホテルリゾート公式サイトhttp://www.aquahospitality.jp/

固定収入の魅力

アクアホテルが用意しているホテルプログラムには、毎月のホテル稼働率、ユニット毎の実際の収入に関係無く、毎月一定額をオーナー様に支払うプログラムがあります。稼働率が悪くても最低限保証されているので大変リスクが少ないのです。

【参考例】
山側ユニット:$2700
ラグーン側ユニット:$3,000(ヒルトン側の向き)
ハーバー側ユニット:$3,200

毎月の稼働率に関係ない!?

そうなのです。

一定額が支払われるという事で、ローンを利用されている方には大変リスクの無い物件でした。

当時の利回り

リノベーションプロジェクトが初めて販売された頃の話ですが、まだまだ相場もここまで上がっていなかった為に、当時購入された方は固定プログラムで運用するとネット利回りも5%〜6%位狙えるユニットが存在しました。その後、販売が進むにつれて販売価格も上昇し、2階ユニットが販売される頃には、その投資効果も半減またはそれ以下になっている物件ばかりになりました。

とは言え別荘として考えれば


オーシャンフロント!ロケーション!
リノベーション済みユニット

という事でまだまだ魅力たっぷりな物件には違いはありません。

固定費の上昇で悪化する投資効果

これだけ価格が上昇すると注意しなければならないのが固定資産税です。

固定資産税は毎年周辺の取引事例など鑑みて総合的に、ハワイ州が決定するので、取引額が上がると必然的に固定資産税が上がってしまう可能性が高くなります。

あまりに上がると年間の収支にも影響が出て来ますので、注意が必要です。

必ずしも上がる訳ではない不思議・・・

さて、早速、イリカイの固定資産税評価額の推移をみてみましょう。

米国の場合、固定資産税台帳の様なものは、Web上で確認する事が出来るので大変便利です。
http://www.qpublic.net/hi/honolulu/
※当記事の情報は上記サイトから引用
※2017/01/20現在

以下のデータはイリカイ23階の山側のとあるユニットです。

2016年と2017年を比較すると
$411,900 → $480,100

と約16%も評価額があがった様です。

簡易計算ですが、固定資産税がこの1年で、年間1,000ドル近く上がってしまう計算になってしまいます。

しかし、ハーバー側のユニットでは
$612,700→$642,000
と5%程度の上昇に収まっているユニットもあります。

さらにダイヤモンドヘッド・ラグーン側では
$612,700→ $600,600
下がっているお部屋もあります。


全体が上がっているという事では無いようですね。

固定資産税評価額を見ていると色々不思議な事が見えて来ます。

例えば・・

摩訶不思議なのが
2016年→2017年の先ほどの例とは違うラグーン側のお部屋の評価額ですが。
$562,000→$553,200

このお部屋のお隣のお部屋のの固定資産税評価額もチェックしてみると・・・

同じく下がっているのですが
$612,700→$600,600


そもそもの評価額が、5万ドル近く開きがあります。。。

何故、隣でこれだけ違うの?
と思いたくなりますが、サイト上にこう表記されている以上、そうなんでしょうね・・・

その他の不思議ポイントですが
ハーバービュー側はラグーン側よりも中古市場では高く取引されている事が多いのですが、固定資産税の評価額はそこまで乖離が無い点です。

ハワイ州は取引事例を鑑みてやっているんじゃないの!?
そこにすら疑いを持ちたくなります。

全体の傾向として

評価の基準には良く分からない部分は多多ありますが、
傾向としては、2015年〜2016年に掛けて価格上昇率の大きかった、山側ユニットの固定資産税評価額の上がり幅が大きかった様です。

今後、注意する点としては、事前に利回り計算しても、翌年以降の評価額の変動までは、読めないという点です。
一方の見方としては、固定資産税評価が上がったという事は物件そのものの価値が上がったとも取れます。

こう考えるしかないとは思いますが

今後検討される方で、収支想定する際にはキャッシュフローには少し余裕を持っておいた方が良いと言えますね。

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