ハワイホテルコンドミニアム投資としてのアラモアナホテルコンド

初めてのハワイ不動産投資に人気のアラモアナホテルコンドの基本情報



アラモアナホテルは、世界最大級の屋外ショッピングセンターであるアラモアナセンターに直結したホテルコンドミニアムです。「アラモアナ」というエリアにはアラモアナビーチパークもあり、買い物・遊びも楽しめるエリアです。


※この記事は2016年2月10日書かれた記事を2019/06/29修正しました。

【アラモアナホテルコンド基本情報】
住所:410 Atkinson Drive, Honolulu, HI 96814
築年:1970年築
総戸数:1154戸
ホテルマネジメント:アラモアナホテルByマントラ
管理費:$967〜
管理費には、管理費、修繕積み立て金、上下水道、電気代、インターネット等

【アラモアナホテルコンドMAP】

【アラモアナホテルコンドを空から見る】

ホテルコンドミニアムだから手間が少ない

アラモアナホテル

ホテルコンドミニアムとは、簡単に説明すると、


所有されているお部屋を、ホテルマネジメント会社に管理を委託して賃貸運営してもらうスタイルを指します。
リゾート需要の高いハワイならではの賃貸管理スタイルとも言えます。

ホテル運営はホテルマネジメント会社が、マーケティング活動により、宿泊客の集客からお部屋のメンテナンス、管理まですべて行います。
オーナー様は、賃貸事業に対する管理の手間が殆ど無いのが特徴です。賃貸事業(ホテル事業)による賃料収益は、毎月収支レポートがアラモアナホテルコンドミニアムの運営会社から届きます。
そのステートメントには今月、何日間稼働し、どの位の収益があったのか一目でわかりますので安心です。

お部屋の内装について



アラモアナホテルコンドの場合は、購入すると、お部屋にはベッドやミニ冷蔵庫などホテル運営に必要なものは一通り揃っております。
(ホテルマネジメントされていたお部屋を購入された場合)

【注意点】
オーナー様が実際に所有するのは、お部屋の躯体、または、お部屋に固定で取り付けてある、バスタブ、洗面、エアコンなどです。ベッドやミニ冷蔵庫など動かせる様な室内の物は、「限定共有物」と言われます。限定共有物にはオーナー様の所有権はございませんが、部屋の中にあるので「責任」があるという扱いとなります。

※2014年は管理費が約50ドル程上がりましたが、2015年にはその資金で全室リフォームを行った様です。

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ホテルコンドミニアムは稼働率が決め手

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ハワイでホテルコンドミニアム投資を考えている方がまずは確認すべきは、そのお部屋が年間一体幾ら位稼ぐのか? が重要です。
安定的なドルインカム(ドル収入)を実現するには、お部屋の「宿泊費」と「稼働率」が重要です。

ワイキキのホテル稼働率データ

2014年〜15年のワイキキのホテルの平均稼働率は80〜86%前後と言われてます。

この数字はフロリダに次いで全米で2位の稼働率なのです。ワイキキのお隣のアラモアナエリアは、ワイキキに比べると稼働率はやや低くなりますが、それでも76%〜86%程度の中で稼働がされている様です。

※ハワイのホテル稼働率の出典元
http://hawaiinisumu.com/page_news/1/1913
http://hawaiinisumu.com/page_news/1/1333

収益物件としてならアラモアナホテルコンドのコナタワー


初めて、ハワイに不動産を持つなら、より、安心して持ちたいものです。

コナタワーは安定的な稼働率で安心感がありますので投資軸としてお考えの方におすすめです。
コナタワーユニットは背の高いワイキキタワーに比べると、少しお部屋が狭く、また中層階の建物なのでそれ程部屋からのビューが良くないために、ホテル宿泊費は「安く設定」されている為に、旅行者や航空関係者の短期滞在先として人気が高いのです。

シティービューと、海側のパーシャルオーシャンビューの2タイプのビューがあります。

2019年6月30日に1泊しようとすると、

コナタワー・シティビュー(クイーンベッド1台のみ) 1泊平均 $161.00〜
【コナタワー物件スペック】
お部屋の広さ:23平方メートル
設備:クイーンベッド1台 2名様まで宿泊可能 無線インターネット(WiFi)接続無料 エキストラベッド無し、ベビーベッド設置不可

1泊161ドルですから、そこそこ良い金額ですよね。

少しゆったり部屋のワイキキタワー

ワイキキタワーは、ベッドが2つあるツインベッドタイプと、キングベッドタイプのお部屋があり、コナタワーに比較して少しお部屋が広くなります。
さらにお部屋には小さいながらもラナイ(バルコニー)がついていますので、ゆっくり過ごす事も可能です。

ワイキキタワーには、シティビュー、パーシャルオーシャンビュー、オーシャンビューの3タイプがあります。

2019年6月30日に1泊しようとすると、

ワイキキタワー・シティ/マウンテンビュー 1泊平均 $178.00 〜(3連泊以上) ※インターネット予約の1泊通常 $209.00
約 ¥22,541
【ワイキキタワー物件スペック】
お部屋の広さ:32平方メートル
設備:ダブルベッド2台、またはキングベッド1台とソファベッド1台 4名様まで宿泊可能 無線インターネット(WiFi)接続無料 エキストラベッド無し ベビーベッド(要リクエスト)

コナタワーに比べると、少し賃料は高くなります。
稼働率が同じならば、このタイプのお部屋の方が収益が良いという事になります。

参考までに同じ日程で、他のお部屋タイプの宿泊費を紹介します。
ワイキキタワー・パーシャル・オーシャンビュー 1泊平均 $186.00 ~ (3連泊以上) ※インターネット予約の1泊通常 $219.00
ワイキキタワー・オーシャンビュー 1泊平均 $203.00 ~ (3連泊以上) ※インターネット予約の1泊通常 $239.00

1年間で1週間〜2週間くらいしか使わない

ハワイにドル資産を持っておきたいが、年間の使用頻度は少ない。そんな方は多いと思います。
折角のハワイ旅行の際に、購入した別荘でも滞在を楽しみたい!というお考えの方は、ワイキキタワー側が気持ち良いと思います。

たまにご夫婦で行かれるのであれば、ベッドが二つあるツインベッドタイプが良いでしょう。
外国人には、Queenやキングサイズが1つ入るお部屋の方が人気がありますが、日本人には、ツインルームの方が人気があるようです。

アラモアナホテルワイキキタワーの稼働率の目安

賃料に応じておおよその稼働率は変わります。

賃料は シティビュー < パーシャルオーシャンビュー < オーシャンビュー
ですが
稼働率は シティビュー > パーシャルオーシャンビュー > オーシャンビュー
というイメージです。

アラモアナホテル目的別おすすめユニット

アラモアナホテルコンドのお部屋全ておすすめという事では無く、各お客様の取得目的や、利回り目線、そしてハワイ滞在スタイルでおすすめユニットが異なります。
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以下は例ですが

1)自己使用少なめ&投資目的 →コナタワー
2)自己使用1年に2回くらい&予算はあまり掛けたくないバランス型 →ワイキキタワーのEWA側
3)自己使用1年に2回位、しっかり海を楽しみたい! →ワイキキタワーのダイヤモンドヘッド側
4)ある程度海も、しかし予算も上げたくない、収益もそれなりに・・ →ワイキキタワー低層orコナタワー海側5階以上

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この他、何人で利用するのか? 
日中部屋にいるのか居ないのか? 

など、更に細かい条件を絞ると自ずと取得すべきユニットが決まってきます。
やはり、ここでも同じ結論ですが、まずは、目的、滞在イメージなどをしっかり決めてから探すのが大事です!

アラモアナホテルコンドの相場

それでは、アラモアナホテルコンドの取引相場をチェックしてみましょう。

※2016/02/07
スタジオユニット $159,000〜 管理費:$794(月額)固定資産税:$195(月額)
1ベッドユニット $299,000〜 管理費:$1,212(月額)固定資産税:$340(月額)

※2019/06/29
スタジオユニット $162,500〜 管理費:$967(月額)固定資産税:$256(月額)
1ベッドユニット $399,000〜 管理費:$1,915(月額)固定資産税:$354(月額)

この3年で何が変わったというと、管理費の変動幅ですね。
なんと、約21%程度も上昇しております。

アラモアナホテル2019年稼働実例

2019年はアラモアナホテルコンドミニアムは幾ら稼ぐのか? 気になる所です。

あるお客様の収支例ですので、参考程度にご覧下さい。

コナタワーパーシャルオーシャンビューの稼働率が低く出てますね。
4月が30日間に対して、稼働日19日と少ないのですが、この理由は調べて見なければなりません。
その他のカテゴリはそれ程悪くないので、一時的な現象かも知れません。

情報はアラモアナホテルからのステートメントの数値です。
2019年1月〜4月までのステートメントより

コナタワーパーシャルオーシャンビューカテゴリ

1月〜4月 90/120 稼働率75%

コナタワーシティビューカテゴリ

1月〜4月 102/120 稼働率85%
1月〜4月 106/120 稼働率88%

ワイキキタワーパーシャルオーシャンビューカテゴリ

1月〜4月 105/120 稼働率85%

アラモアナホテル最新物件一覧

アラモアナホテルコンドの最新物件は以下のリンクから一覧をご覧頂けます。
https://family-hawaii.net/mlssrh/?MLSStatus%5B%5D=DUMMY&MLSStatus%5B%5D=Active&MLSPriceMin=&MLSPriceMax=&MLSCondType%5B%5D=DUMMY&MLSArea%5B%5D=DUMMY&MLSBedRoom%5B%5D=DUMMY&MLSRight%5B%5D=DUMMY&MLSFavCond=Ala+Moana+Hotel+Condo&C=E&MLSCate=detail&MLSOrder=New&PG=1

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管理人:新井朋也

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